Leegstand van maatschappelijk vastgoed | Twynstra Gudde - Organisatieadviesbureau - organisatieadviesbureau

Leegstand van maatschappelijk vastgoed

Nederland staat niet alleen vol met lege kantoren, er dreigt ook leegstand van maatschappelijk vastgoed. Gemeenten zijn hierbij de grootste financiële probleemeigenaar, maar ze trekken zich ook de maatschappelijke opgave van leegstand aan. Waar te beginnen bij een werkelijk taaie opgave?

Commercieel vastgoedmarkt als voorbode?

Leegstand op de kantorenmarkt is sinds enkele jaren een item. Rond de eeuwwisseling wilde niemand nog weten van een mogelijk overschot aan kantooroppervlakte, maar de economische crisis gecombineerd met de komst van Het Nieuwe Werken toont de harde werkelijkheid: 15% van de kantorenvoorraad in Nederland staat leeg en daarmee zijn we koploper in Europa. Aanvankelijk werd leegstand altijd als een actueel, maar vooral financieel probleem beschouwd. Het is de eigenaar die – bij langdurige leegstand en weinig perspectief op verbetering – zal moeten afboeken. Dat is een pijnlijk proces dat bovendien de nodige tijd vraagt, al was het alleen maar omdat de bank dit zo verlangt.

Meer dan een financieel probleem

Sinds kort waart het leegstandspook ook rond in het maatschappelijk vastgoed. De Slag om Nederland wist een open zenuw te raken met rapportages over nieuwe gemeentehuizen, terwijl de betreffende gemeentes een leeg gebouw achterlieten. Het argument dat het object geen eigendom was maar gehuurd werd, lijkt in deze tijd niet meer relevant. De gemeente wordt aangesproken op haar bijdrage aan leegstand.

Inmiddels heeft de vastgoedportefeuille van de gemiddelde gemeente ook een overmaat. Bezuinigingen hebben gemeenten aangezet tot maatregelen zoals het rekenen van hogere huren en het terugschroeven van subsidies. Huurders zijn zich terecht gaan afvragen of zij de gehuurde oppervlakte wel helemaal nodig hebben of zijn inmiddels uitgeweken naar goedkopere alternatieven. De vraag naar maatschappelijk vastgoed, zeker dat vastgoed dat in bezit is van gemeenten, is daarmee gedaald. Makelpunten zijn de trend om de nog bestaande vraag te begeleiden naar de gemeentelijke portefeuille.

Verkoop van maatschappelijk vastgoed

Gemeenten die jaren geleden de bui zagen aankomen, zijn tijdig de eigen voorraad gaan doorspitten. Verkoop is in die gevallen redelijk gelukt, hoewel het meestal om oude objecten met lage boekwaarden gaat. Maatschappelijk vastgoed dat op dit moment in de verkoop staat, kan echter rekenen op minder interesse. Lege objecten zijn op zich interessant voor projectontwikkelaars, maar die hebben een financieringsprobleem. Beleggers kunnen daarentegen gemakkelijker investeren, maar die zijn weer op zoek naar toekomstige kasstromen: dit zijn de huurders die zich meerjarig aan het vastgoed willen verbinden. En vastgoed, gevuld met dit type huurders, wordt uiteraard niet als leegstaand vastgoed te koop aangeboden…

Beleid of concrete maatregelen

Leegstand is een complexe opgave, waarbij er geen eenvoudige oplossingen zijn. Toch kunnen gemeenten binnen de eigen portefeuille maatregelen nemen. Dat begint met het blootleggen van de ‘verborgen leegstand’. Want feitelijk is leegstand altijd aanwezig geweest in de vorm van uren dat sporthallen (overdag) en scholen (’s avonds) niet gebruikt worden. We vonden dit blijkbaar jarenlang acceptabel, tot de roep om kosten te besparen op gemeentelijk vastgoed zo groot is geworden als zij nu is.

Essentieel is het besef dat verschillende financiële maatregelen elkaar kunnen tegenwerken. Leegstand als solitair onderwerp benaderen – met een aparte ‘leegstandsnota’ tot gevolg – heeft dan ook weinig zin. Leegstand is weliswaar afhankelijk van externe omstandigheden, maar het is tevens een afgeleide van het gemeentelijke vastgoedbeleid in samenhang met de (subsidie)afspraken met maatschappelijke partners en verenigingen.

Reageer