Zo organiseer je vastgoedontwikkeling op campussen: zeven lessen

Investeerders willen schaal. Grote buitenlandse investeerders willen bij voorkeur in één keer een hele campus kopen. En dan ook een campus die zich heeft bewezen in de praktijk. Denk aan de High Tech Campus Eindhoven (HTCE), die via bemiddeling van vastgoedadviseur JLL in handen kwam van een Singaporees vastgoedfonds.

‘Onder de 10 miljoen euro wordt al weinig gevonden. En ze willen uitzicht op een goed rendement. Hoge kennisintensiteit in de regio is een must, door de aanwezigheid van onderzoeksfaciliteiten, of een academisch ziekenhuis’, aldus Sven Bertens, head of research & strategy bij JLL.

Daarnaast is voor grotere investeerders de locatie cruciaal, benadrukken zowel Benny Ng, vastgoedonderzoeker bij a.s.r. real estate en adviseur voor het ASR Dutch Science Park Fund, als TwynstraGudde-partner Gregor Heemskerk, gespecialiseerd in campusontwikkeling.

Het ASR Dutch Science Park Fund investeert als belegger in campusvastgoed op de campus van de TU Delft, Biotech Campus Delft en het Kennispark Twente. Ng benadrukt dat het ontwikkelen van campusvastgoed bijzondere competenties vergt met aandacht voor zowel de losse gebouwen als het totaalplaatje. ‘Niet iedereen kan het.’

Sterk ecosysteem

Heemskerk was als kwartiermaker betrokken bij de ontwikkeling van Brainport Industries Campus (BIC) in Eindhoven. ‘Dit ging om een private grondexploitatie, een private vastgoedexploitatie. Ontwikkelaar SDK is onderdeel van VolkerWessels en daardoor was de financiering goed te regelen.’ Maar het was ook het ecosysteem met Brainport Industries, de innovatieprogramma’s en ook de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM) investeerde breed in het ecosysteem, waar volgens Heemskerk ontwikkelpartners op afkomen.

Met een vloeroppervlakte van bijna 100.000 m² voor de eerste fase voldoet BIC ook ruim aan de kritische schaalomvang die (internationale) investeerders willen. Die meters zijn grotendeels gevuld door een groep bedrijven die onder de noemer ‘Brainport Industries’ mede-initiatiefnemer waren van de ‘fabriek van de toekomst’. Wat ze gemeenschappelijk hebben is dat ze allemaal toeleverancier zijn van ASML, dat de Brainportregio internationaal op de kaart zet. Inmiddels heeft de Britse investeerder Capreon de campus gekocht. De plannen voor de bouw van volgende fases is in volle gang.

Zeven lessen

Staar je niet blind op de private markt. Beleggers willen grote volumes, geen gebouwen beneden circa 5.000 meter. De publieke sector kan starten met een kleiner gebouw om de boel toch in beweging te krijgen. Met verkoop op termijn als doel om de investering terug te verdienen.

De stenen krijgen pas meer waarde als het ecosysteem zich ontwikkeld heeft. Zeker in de vroege fase – als het ecosysteem onvolwassen is – kun je niet verwachten dat de markt de vastgoedontwikkeling oppakt.

Dat betekent dat je vastgoedontwikkeling een zetje moet geven. Dat kan met publiek geld, subsidies, garanties van hogere overheden, of met geld van ondernemingen in de omgeving die veel baat hebben bij de vastgoedontwikkeling.

Het ontwikkelen van campusvastgoed vergt bijzondere competenties. Niet iedereen kan het. De combinatie van specialistisch vastgoed, ecosysteembrede dienstverlening en gebiedsgerichte aanpak vereist extra aandacht. De bouwkosten zijn ook hoger dan bij reguliere vastgoedontwikkeling.

Leunen op lokale vastgoedondernemers kan, maar ook die hanteren gewoon een rendementsdoelstelling, wat zich soms slecht verhoudt met de maatschappelijke doelstelling van een campus en bijvoorbeeld vertaald is in strikt deurbeleid.

Om de ontwikkeling van campusvastgoed toch van de grond te krijgen, kunnen regionale ontwikkelingsmaatschappijen een belangrijker rol vervullen als voorinvesteerder. Een andere optie zou eventueel een overheidsgarantie zijn.

Langdurige betrokkenheid van de publieke sector bij campusvastgoed kan soms nodig zijn.

Samenwerking en publieke investeringen

BIC is de uitzondering op de regel. Meestal vergt het opzetten van de campus niet alleen een lange adem, maar ook een forse publieke investering. Noviotech Campus Nijmegen ligt niet in de Randstad of Brainport Regio. De ontwikkeling van het vastgoed leunt (nog) grotendeels op publieke investeringen. De campus bestaat sinds 2012 als samenwerking tussen Noviotech campus BV, de gemeente Nijmegen, de provincie Gelderland, een belegger en chipmaker NXP Semiconductors.

NovioTech_948x533 Noviotech Campus Nijmegen. Bron: Noviotech Campus

NXP heeft op het terrein de grootste chipfabriek van het Europese vasteland staan. Destijds is NXP met deze partijen tot overeenstemming gekomen om geleidelijk gronden af te staan voor de campus ontwikkelingen. Oost NL is sterk verbonden aan Noviotech Campus BV en ondersteunt zodoende de ontwikkelingen op het gebied van vastgoed, community en ecosysteemontwikkeling en kan ook investeren in vastgoed, met andere financiers.

Onderdeel uitmaken van zo’n campus was voor de chipmaker een aantrekkelijk idee, vertelt Ellen van der Lei, projectmanager bij Oost NL. Door vergrijzing stroomt er komende jaren veel personeel uit dat vervangen moet worden, op een zeer concurrerende arbeidsmarkt. Een aantrekkelijke campusomgeving is een extra argument voor lokaal afgestudeerden om in Nijmegen te werken en niet linea recta naar Eindhoven te vertrekken, of verder. Afgezien van één belegger die een aantal gebouwen van NXP overnam in 2012, zijn private vastgoedpartijen voorzichtig om te investeren in vastgoed op Noviotech Campus, laat staan nieuw vastgoed te ontwikkelen.

Campusvastgoed is meer dan alleen stenen

De situatie op de vastgoedmarkt helpt natuurlijk niet. Ze constateert dat beleggers momenteel liever in het ‘hart’ van Nederland zitten, in Utrecht, of Leiden. Daar zijn de huren hoger en kunnen dus hogere rendementen worden behaald. ‘Het komt erop neer dat de gemeente en wij als ontwikkelingsmaatschappij aan de lat staan voor het aanjagen van de ontwikkeling van een multi-tenant gebouw. Hiermee haal je een deel van het risico voor de belegger weg. In de hoop dat de markt vanzelf aansluit.’

Bertens licht toe waarom uitgerekend voor het betrekken van de vastgoedmarkt bij de ontwikkeling van campusvastgoed de locatie een cruciale factor is. Reden is dat de prijs van ‘de stenen’ een relatief groot deel van de totale kostenlast van een campusvastgoedobject uitmaakt, en ‘grond’ daarmee vergeleken een kleine component is. Dit betekent ook dat een veel gunstiger grondprijsniveau (als resultante van een lager huurprijsniveau) maar beperkt doorwerkt in de totale kostprijs. Dit terwijl de huren aan de oostrand van Nederland wel stukken lager liggen.

‘Het gaat niet om vier muren en een dak erop. Campusvastgoed is heel specifiek vastgoed, met labruimtes en speciale gebruiksspecificaties en eventueel cleanrooms. Een grote investering kan nu eenmaal beter uit op een plek waar bedrijven bereid zijn hoge huren te betalen.’

Op zoek naar alternatieve financiering

Heemskerk benadrukt dat vastgoedexploitatie van de incubatorfaciliteit die vaak ook een gewenst onderdeel uitmaakt van een campus bijna per definitie verlieslatend is. Tijdens de campusreizen die BT en TwynstraGudde afgelopen jaren samen organiseerden kwamen verschillende manieren voorbij om die incubatorfaciliteiten te bekostigen. Zo hanteert Campus Groningen de voorwaarde dat bedrijven die op de campus huisvesting realiseren, een deel van hun ruimte beschikbaar stellen aan startende bedrijven. Bij Smart Campus Leerpark (SCALE) in Dordrecht zijn onderwijsinstelling en aangesloten bedrijven die in de ‘Duurzaamheidsfabriek’ investeren, waar ruimte is voor startende bedrijven. Vaak is er overheidsgeld bij betrokken, direct of indirect via onderwijs- of onderzoeksinstellingen.

Voor ontwikkeling van vastgoed op een nieuwe campus buiten de Randstad of de Brainport-regio kun je niet zomaar rekenen op het commitment van private investeerders, laat staan de grote beleggers die Bertens voor ogen heeft. Maar vastgoedontwikkeling op campussen kan ook gewoon gezien worden als maatschappelijke functie, en verantwoord in dat opzicht een publieke investering. Of op haar minst aanjaaggeld.

Zo oppert Van der Lei dat het helemaal niet gek is dat de publieke sector start met de ontwikkeling van een kleiner gebouw, met verkoop op termijn als doel om de investering terug te verdienen. En natuurlijk met de verwachting dat de realisatie van deze eerste gebouwen als een soort kickstarter fungeert en de boel in beweging zet. Zo is ook Pivot Park in Oss langzaam uitgegroeid tot een bruisende campus (met enkel publieke aandeelhouders).

‘Van der Lei besluit: ‘Ik denk dat specifiek voor campusvastgoed voor een deel een publieke verantwoordelijkheid is en een maatschappelijke investering. Maar ook dat is soms lastig. Voor een eerste gebouw dat we in Nijmegen wilden ontwikkelen, eiste de bank op voorhand huurzekerheid. Dat is in een innovatieve omgeving of incubatoromgeving met een bouwtijd van 1,5 jaar, moeilijk te realiseren. Vanuit het Perspectieffonds van Oost NL hebben we een aanvullende subsidieregeling, maar de bank beschouwde dat niet als kasstroom voor het terugbetalen van een lening. Het correspondeert niet met de Europese regels. Ook vergt het investeringen voor de startups zelf, als ze een lab of cleanroom nodig hebben. Vaak hebben ze dat geld niet. Momenteel zoeken we naar alternatieve financieringsconstructies om het toch van de grond te krijgen.

Een andere optie zou het verlenen van een garantie door de provincie of gemeente kunnen zijn, waardoor de bank haar eisen bijstelt. Het wegnemen van de grondcomponent door te werken met erfpachtconstructie is ook nog een mogelijkheid voor het verbeteren van het financiële plaatje, maar dat verzacht de hoge bouwkosten van campusvastgoed niet. Leunen op lokale vastgoedondernemers die gecommitteerd zijn aan een stad of regio, is ook nog een optie. Maar die hanteren uiteindelijk ook gewoon rendementsdoelstellingen. Zo deelde een medewerker van een gemeente tijdens de werksessie een slechte ervaring met een vastgoedpartner die participeert in een door de gemeente geïnitieerde campusontwikkeling. De vastgoedpartner stemde aan de voorkant in met het campusconcept, uitgaande van een bepaald type bedrijvigheid in combinatie met onderwijsfuncties, maar wilde – toen het zo ver was – geen huurcontract sluiten met een MBO-instelling omdat het te weinig cashflow genereerde. ‘Wat moet je dan als overheid’, verzuchtte deze deelnemer.

Echte campusontwikkeling vergt lange adem

Heemskerk: ‘Een campus is geen beschermde titel. Er zijn heel veel partijen die een campussausje over een thematisch bedrijvenpark heen gieten, waardoor ze sneller denken te kunnen verhuren. Maar een campusontwikkeling zelf is iets van een lange adem van 10 tot 15 jaar én een serieuze wil om écht een campus en een ecosysteem te ontwikkelen. Het rendeert doorgaans ook pas op de lange termijn. En dat nog niet eens altijd in directe zin. Langdurige betrokkenheid van de publieke sector kan soms nodig zijn.’

Stel je vraag over campusontwikkeling

Gregor Heemskerk

Partner Ruimte, Wonen & Economie

Alle mensen

Stel je vraag over campusontwikkeling

Gregor Heemskerk

Partner Ruimte, Wonen & Economie

Alle mensen

Werken aan transities

Transities

Impact

Opleiden

Wie we zijn

Ontdek

Recente vacatures

Junior adviseur contracteren en aanbesteden van samenwerking

Jurist

Impact

Onze impact

Onze resultaten bij opdrachtgevers

Werken bij

Maak kennis

Recente vacatures

Junior adviseur contracteren en aanbesteden van samenwerking

Jurist

Waar wij aan werken

Wie we zijn

Impact op morgen

Recente vacatures

Junior adviseur contracteren en aanbesteden van samenwerking

Jurist

Blog Zo organiseer je vastgoedontwikkeling op campussen: zeven lessen

Sterk ecosysteem

Samenwerking en publieke investeringen

Campusvastgoed is meer dan alleen stenen

Op zoek naar alternatieve financiering

Echte campusontwikkeling vergt lange adem

Lees ook:

Stel je vraag over campusontwikkeling

Gregor Heemskerk

Stel je vraag over campusontwikkeling

Gregor Heemskerk