In Nederland staan ruim 8,2 miljoen woningen. Dat lijkt veel, maar het is niet genoeg. Om het woningtekort op te lossen, is de opgave vanuit het Rijk dat er 900.000 woningen bij komen tot en met 2030. Het Rijk, provincies en gemeenten hebben afgesproken dat 2/3e van de nieuwe woningen in het betaalbaar segment wordt gebouwd. Dat zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Daarnaast is het streven afgesproken dat iedere gemeente toegroeit naar 30 procent sociale huurwoningen in de woningvoorraad.
Helpende hand
Sommige gemeenten liggen op koers met deze opgave. Maar een groot deel van de gemeenten loopt vast. Zij zitten met vragen over de businesscase van bestaande projecten, de instrumenten die zij kunnen inzetten, de samenwerkingen met andere partijen, onderhandelingen, botsende beleidsmaatregelen, etc. De provincie Zuid-Holland omschreef het vlot trekken van deze hindernissen voor gemeenten als een ‘bijzonder grote uitdaging’, maar ging desondanks samen met TwynstraGudde aan de slag.
De opdracht bij de provincie Zuid-Holland is afgesloten met een webinar. Hierin deelden de provincie en TwynstraGudde de belangrijkste inzichten en gingen ze in op vraagstukken die bij verschillende gemeenten naar voren zijn gekomen.
Nadat de provincie het initiatief ‘Helpende hand’ had aangekondigd, konden gemeenten zich met hun specifieke vragen aanmelden. Duidelijk was dat iedere gemeente tegen specifieke knelpunten aanliep. En vanaf het eerste begin was ook helder dat ‘Helpende hand’ een omvangrijk traject zou worden. Met 22 adviseurs heeft TwynstraGudde gerichte adviestrajecten begeleid bij maar liefst 19 gemeenten. Per gemeente werd gekeken naar de ‘vraag achter de vraag’, om vervolgens te bepalen welke analyses, interventies en maatregelen nodig waren.
Aandeel woningbouwprogramma en executiekracht
In de aanpak van deze omvangrijke uitdaging heeft TwynstraGudde zich vanaf het begin op twee belangrijke doelstellingen gericht. Enerzijds hebben we gemeenten bijgestaan bij de invulling van hun woningbouwprogramma. Dat wil zeggen dat we op alle mogelijke manieren helpen om het vereiste aandeel aan sociale en betaalbare woningen ook daadwerkelijk in alle ontwikkelplannen tot 2030 te krijgen. Een belangrijke stap om ervoor te zorgen dat ook in de toekomst aan de woningopgave wordt gewerkt.
Anderzijds richten we ons nadrukkelijk op iets waar TwynstraGudde als organisatie goed in is: het vergroten van de executiekracht. Daarmee wordt bedoeld het vermogen om plannen ook praktisch werkbaar te maken. Dus naast adviseren, analyseren en meedenken, ook daadwerkelijk tot actieplannen komen die direct uitvoerbaar zijn. Plannen waarmee de gemeenten zo aan de slag kunnen.
Van planeconoom tot gespreksleider
Het vergroten van executiekracht vereist inbreng van gespecialiseerde adviseurs die thuis zijn in alle denkbare aspecten van de woningmarkt. Planeconomen die business cases doorrekenen, adviseurs die haalbaarheidstoetsen van programma’s uitvoeren, second opinions kunnen geven op de businesscase, locatiescans uitvoeren op zoek naar meer locaties, ‘onhaalbare’ projecten optimaliseren om het werkend te krijgen, etc. Het team van TwynstraGudde zorgde ervoor dat uit het pallet aan mogelijke interventies de meest effectieve maatregelen worden gekozen en ingezet.
Gebiedsontwikkeling gaat over wederzijdse belangen. Daarom wordt onze aanpak tegelijkertijd - altijd - in grote mate begeleid door mensen die over (sociale) procesvaardigheden beschikken die nodig zijn om mensen met elkaar op de juiste manier over de inhoud te laten praten. Daarbij gaat het er dus om een goede gespreksleider te zijn, werksessies optimaal vorm te geven, interviews te doen, wijkbezoeken af te leggen met stakeholders, alles erop gericht om draagvlak te creëren. Zorgen dat partijen dezelfde taal spreken en elkaars belangen begrijpen, met als doel gezamenlijk een stap vooruitzetten.
Vertrouwen in een goede aanpak
TwynstraGudde is gewend voor provincies, gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen te werken en staat op vele manieren midden in de maatschappelijke transities waar de woningmarkt voor staat. Doordat de provincie Zuid-Holland ook al vaker van onze diensten gebruikmaakte, was er vanaf het begin vertrouwen in onze voorgestelde aanpak. Andersom was er ook veel vertrouwen in het kunnen van betrokken partijen.
In de evaluatie over het traject ‘Helpende hand’ drukt de provincie uit dat zij erg tevreden was over de flexibiliteit en de samenstelling van het team van TwynstraGudde. De vaardigheden op zowel de technisch-financiële kant als op de soft skills om te bouwen aan goede relaties zorgden voor een goed inhoudelijk proces. We hebben de provincie volledig kunnen ontzorgen. Juist doordat wij al zo veel werken in de woningmarkt en gebiedsontwikkeling konden we snel en zelfstandig aan de slag. Er was waardering voor onze manier van organiseren en over het respecteren van elkaars rollen.
Duizenden extra sociale en betaalbare woningen
De doelstelling vanuit de provincie van ‘Helpende hand’ was om het aandeel sociaal en betaalbaar in de woningbouwprogrammering op te hogen. Als wij – met het nodige voorbehoud en binnen bepaalde bandbreedte – na vijf maanden een berekening maken van het resultaat, dan komen we uit circa 2.000 extra betaalbare woningen en ongeveer 1.000 extra sociale huurwoningen in de voorraad tot 2030. Daarmee hebben we 19 gemeenten geholpen toe te werken naar de eerdergenoemde doelstellingen van 2/3 deel betaalbare woningen en 30 procent sociale huur in gemeenten. We zijn er nog niet. Maar we geloven erin dat onze aanpak, overal in het land, tot duizenden extra sociale en betaalbare woningen kan leiden. En dat is wat de woningmarkt nodig heeft.
De toegevoegde waarde van TwynstraGudde
Het vergroten van executiekracht is een van de expertises van TwynstraGudde. Met onze inhoudelijke kennis over woningmarkt en onze praktische ervaring bij woningcorporaties, projectontwikkelaars, gemeenten en provincies, weten we kennis en instrumenten samen te brengen die anders afzonderlijk van elkaar zouden worden geïmplementeerd. Deze integrale benadering helpt organisaties om snel en effectief plannen om te zetten in daadwerkelijke resultaten.
