Duidelijke provinciale regierol
Tot nu toe programmeerde de gemeente op basis van het eigen woonbeleid. Er was vaak ruimte voor maatwerk per project en de formele sturing door de provincie op gemeentelijke programma’s bleef beperkt.
De nieuwe wet maakt de provinciale regierol duidelijker. Maakt jouw project deel uit van een regionale opgave? Dan betekent dit dat twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn, waarvan dertig procent sociaal. De provincie stuurt steviger aan met een escalatieladder. Ze kijkt actiever naar de optelsom van gemeentelijke programmeringen.
Strikt genomen geldt: als de ene gemeente te weinig betaalbaar bouwt, moet de andere meer doen. Dit regionale waterbed-effect vraagt om intensievere regionale onderhandelingen. Gemeenten verdelen samen de opgave en stemmen hun programmering af, zoals bij de woondeals. Waar woondeals moeizaam liepen of vooral op papier bestonden, vraagt de wet nu om een actievere houding van gemeenten.
Voor jouw project heeft dit gevolgen als er nog geen harde afspraken liggen, bijvoorbeeld in een anterieure overeenkomst, of als het project niet onder een provinciale overgangsregeling valt. Dan betekent de wet dat je woonprogramma uit twee derde betaalbare woningen moet bestaan. Dit heeft direct invloed op de haalbaarheid van je project.
Verdeling woningbouwprogramma ligt vooraf vast
Start je een nieuw project? Dan geldt als uitgangspunt: twee derde betaalbaar, waarvan dertig procent sociaal. Alleen projecten met een juridisch bindend kader over de programmering, zoals een anterieure overeenkomst, vormen een uitzondering.
De ruimte voor maatwerk op projectniveau wordt kleiner. Dat levert in de praktijk problemen op. Verschillende locaties vragen immers om een passende programmering. Complexe projecten, bijvoorbeeld binnenstedelijk, zijn financieel lastiger rond te krijgen als je aan de vooraf vastgelegde verdeling moet voldoen.
Maatwerk op een project kan alleen als je tekorten compenseert in andere projecten (het waterbed-effect binnen gemeente en regio). Daardoor wordt het lastiger om een uitvoeringsbesluit te nemen voor één project. De sturing op het woningbouwprogramma binnen de gemeente wordt integraler. Projectmanagers moeten meer dan voorheen de belangen van hun individuele projecten behartigen.
De nieuwe spelregels stellen andere eisen aan de gemeentelijk projectmanager. Je werkveld wordt breder. Je optimaliseert en realiseert niet alleen je eigen project, maar je project is nadrukkelijk onderdeel van de gemeentelijke projectenportefeuille en het regionale systeem.
De lijnen tussen jou en je collega-projectmanagers en de woonstrateeg moeten kort zijn. De samenwerking tussen de beleidsvelden Ruimtelijke Ontwikkeling en Wonen moet steviger. Deze verschuiving in regelgeving vraagt binnen elke ambtelijke organisatie om een impactanalyse. Hoe werken we als organisatie zo efficiënt en effectief mogelijk, met als doel de woningbouwproductie op peil te houden?
Kunnen wij je helpen?
Gemeenten ervaren het stimuleren en versnellen van de bouw van betaalbare woningen vaak als een grote uitdaging. TwynstraGudde is gespecialiseerd in het beantwoorden van de hoe-vraag en het haalbaar maken van dit soort opgaven. Wij hebben ervaring met programmeren en uitvoeren van opgaven op verschillende bestuurlijke niveaus. We ontwikkelden een maatwerkaanpak met actieplannen om gemeenten te helpen regie te voeren op betaalbare woningbouw.
Benieuwd hoe wij jou kunnen ondersteunen? Bekijk ons trackrecord op Ruimtelijke ontwikkeling. We bieden je graag een uur gratis sparren over de uitdagingen waar jij en jouw gemeente voor staan.
