Wij laten zien hoe wij omgaan met onzekerheid, aan de hand van onze ervaringen als procesmanagers van de ontwikkeling van het toekomstige dorp Cortelande in de gemeente Zuidplas. Onze belangrijkste les: voortgang ontstaat niet door alles inhoudelijk dicht te regelen, maar door strategisch houvast én flexibiliteit te organiseren. Natuurlijk is het belangrijk dat een omgevingsplan inhoudelijk klopt en dat een duurzame energieoplossing technisch haalbaar is. Net zo belangrijk is het om onzekerheid te erkennen, ruimte te geven en die momenten productief te maken in een langjarig proces.
Een goede strategie bepaalt de koers
Onzekerheid hoort bij elke gebiedsontwikkeling. Er is geen plan dat precies is uitgevoerd zoals het ooit op papier is gezet. Uiteraard begint het bij een ambitie: ‘wat’ is de ontwikkelopgave? Maar als procesmanagers vinden wij de ‘hoe’ vraag even belangrijk. Hoe, en onder welke voorwaarden, is de gebiedsontwikkeling mogelijk? Locatiekenmerken, grondeigendom, beleid en financiële en organisatorische draagkracht en maatschappelijk draagvlak spelen allemaal een rol bij het bepalen van de strategie. Dan wordt duidelijk of en hoe de ambitie haalbaar is.
Zo moesten er ooit 20 tot 30.000 woningen verrijzen op de huidige locatie van Cortelande. Hiervoor richtte men een regionaal samenwerkingsverband op. Door de kredietcrisis kwam het er niet van en stelde de gemeente daarna de vraag hoe gebiedsontwikkeling tóch nog mogelijk zou zijn. De gemeente vroeg ons om een strategie uit te werken met als uitkomst dat de gebiedsontwikkeling kan worden gerealiseerd als de gemeente de regie neemt. Met alle betrokken partijen spraken wij intensief over zowel de ambitie als de voorwaarden. Nu liggen er bestuurlijke afspraken en kan de gemeente aan de slag met 8.000 woningen en twee nieuwe bedrijventerreinen.
Structuur bieden terwijl de inhoud beweegt
Structure follows strategy, oftewel: vertaal de strategie in een behapbaar planproces. Wij werken in langjarige trajecten met verschillende fases, van voorbereiding tot uitvoering, van grof naar fijn. Elke fase heeft een eigen focus dat kan worden vertaald in specifieke doelen en resultaten, en een passende organisatie- en samenwerkingsstructuur. Iedere fase wordt afgesloten met een besluit, zodat de behaalde doelen en resultaten worden bestendigd óf bijgesteld. Zo start iedere fase met houvast voor het te doorlopen proces, ook als de inhoud nog in beweging is.
Een fase eindigt bijvoorbeeld met een vastgesteld planproduct of een onderhandelingsresultaat tussen partijen, zoals een gebiedsvisie of een overeenkomst. Door in elke fase toe te werken naar zo’n besluit of overeenkomst helpt ook om verder te komen. Uiteindelijk gaat gebiedsontwikkeling gepaard met vele besluiten en afspraken gedurende de looptijd. Hiermee maken wij keuzes over wat wel, en wat niet, in de volgende fase wordt meegenomen. In een onzeker proces is het daarbij belangrijk om niet te vroeg scenario’s uit te sluiten. Als procesmanagers denken wij steeds na over de mate van flexibiliteit die later nog nodig kan zijn.
Voor Cortelande hebben wij verschillende fases vastgelegd in fasedocumenten, gekoppeld aan beslismomenten van de gemeenteraad. Van Masterplan (2021) naar Nota van Uitgangspunten (2023) en bestemmingsplan (2024) is de ambitie stapsgewijs geconcretiseerd én tussentijds bijgestuurd. Parallel begeleidden wij de gefaseerde totstandkoming van intentieafspraken tot samenwerkingsovereenkomsten, die later leiden tot concrete realisatieafspraken. Dergelijke tussen-resultaten markeerden de voortgang van het proces tot dat moment: waarover voldoende zekerheid bestaat om door te gaan, zonder alles in beton te gieten. Het waren de pauzemomenten in een langjarig proces.
Een planning is geen waarheid, maar brengt in beweging
Een planning is ook een helpend instrument om houvast en focus te creëren in een onzekere context. Bij samenwerkingstrajecten vinden wij het bijvoorbeeld nuttig om concrete mijlpalen af te spreken rond gezamenlijke besluitvorming. Een planning is daarbij geen doel op zich, maar een gezamenlijk uitgangspunt. Het helpt verwachtingen te managen en tijdig bij te sturen. Is een concrete planning nog niet mogelijk? Dan brengen wij afhankelijkheden en vervolgstappen in beeld brengen, bijvoorbeeld in een ontwikkelstrategie. Zo ontstaat een gedeeld beeld van de route vooruit, ook als de exacte planning later wijzigt.
Externe deadlines kunnen ook een krachtige motor voor voortgang zijn. Om voor Cortelande in aanmerking te komen voor de Woningbouwimpuls was tijdige regionale overeenstemming over het woningbouwprogramma nodig. Ook zorgde de looptijd van het gevestigde voorkeursrecht ervoor dat het bestemmingsplan binnen drie jaar werd vastgesteld. In beide gevallen werkte tijdsdruk als katalysator voor voortgang binnen het planproces.
Ruimte laten voor nieuwe inzichten
De wereld staat niet stil, zeker niet in gebiedsontwikkeling. Het helpt ons om te weten wat wij (nog) niet weten en daar ruimte voor te laten in het proces. Bijvoorbeeld door vroeg te starten met onderzoek naar complexe thema's als bodem, energie, mobiliteit en water, en deze te blijven monitoren. Of om planologische en stedenbouwkundige ruimte open te houden voor nieuwe inzichten, nadere keuzes en verdere uitwerking later in het proces. De Omgevingswet biedt hiervoor mogelijkheden, bijvoorbeeld door te werken met globale kaders. Zo ontstaat handelingsvrijheid om het plan bij te sturen zonder opnieuw te hoeven beginnen.
Nieuwe inzichten of onverwachte ontwikkelingen kunnen ook in andere hoek liggen. Na de vaststelling van het bestemmingsplan van Cortelande gingen medeoverheden in beroep en raakte het Rijk betrokken om verschillende inzichten te verbinden. Dat leidde tot aanvullende mobiliteits- en klimaatmaatregelen, financiële ondersteuning en een aangepast bestemmingsplan. Zonder de onzekerheid die de beroepen in eerste instantie met zich meebrachten én de bereidheid om gezamenlijk naar oplossingen te zoeken, was deze meerwaarde waarschijnlijk niet bereikt. Juist op zulke momenten was het ook belangrijk om de grote lijn vast te houden en de rust te bewaken. Zo is onzekerheid niet alleen een risico, maar ook een bron van nieuwe kansen.
Inhoud en proces koppelen aan besluitvorming
Gebiedsontwikkeling vraagt om veel besluitvorming, van het eerste visiedocument tot de laatste vergunning. Hoeveel besluiten zijn er nodig voor het bouwen van een huis? De tel zijn wij kwijt. Toch is elk besluit een belangrijke stap, ook als er nog onzekerheden zijn. Wij beginnen daarom elke fase met de vraag welke besluiten wanneer nodig zijn, met welk doel, en welke partijen daarbij aan zet zijn. Met een besluitvormingsstrategie brengen wij hierin overzicht aan.
Voor Cortelande hebben wij hiermee inzichtelijk gemaakt hoe besluiten met elkaar samenhangen en waar deze bijvoorbeeld afhankelijk waren van lopende onderhandelingen. Dat vormde een belangrijke basis voor afspraken over een flexibele planning en de wijze waarop de gemeenteraad tussentijds werd betrokken. Hierdoor ontstond een gedeeld beeld van de inhoudelijke onzekerheden in het proces en konden wij bestuur en politiek ook bij tegenslagen en nieuwe inzichten meenemen in noodzakelijke bijstellingen onderweg. Door inhoud, proces en besluitvorming steeds met elkaar te blijven verbinden, bleef zo voortgang mogelijk.
Kortom: omarm de onzekerheid
Onzekerheid verdwijnt niet uit gebiedsontwikkeling. Je kunt er wel strategisch mee omgaan. Werk met een heldere strategie en structuur zonder alles dicht te zetten, om de grote lijn te bewaken. Neem nieuwe inzichten serieus, maar blijf flexibel in de vertaling ervan en bewaar de rust bij tegenslagen en onverwachte ontwikkelingen. Verbind inhoud, proces en besluitvorming steeds opnieuw, zodat ook bij nieuwe inzichten en onverwachte tegenslagen draagvlak voor voortgang behouden blijft. Zo ontstaat houvast om door te gaan en ruimte om plannen toekomstbestendig te maken.
Over TwynstraGudde
Heb je project- of proceskracht nodig in een grootschalige gebiedsontwikkeling? Stokt de voortgang door onzekerheid, op inhoud of in de samenwerking tussen partijen? Onze adviseurs zijn betrokken bij complexe gebiedsontwikkelingen en vervullen project- en procesrollen met expertise op het gebied van governance en financieel management. Samen met onze opdrachtgevers bouwen wij aan plannen die kunnen meebewegen met de tijd. Neem contact op als je wilt sparren over hoe jij jouw complexe gebiedsontwikkeling verder brengt.
