Gemeente Berkelland is een aantrekkelijke plattelandsgemeente in de Achterhoek. De vraag naar nieuwe woningen groeit er de laatste jaren stevig. Om in de woningbehoefte te voorzien, wil de gemeente graag woningbouwlocaties aanwijzen en de bouw van nieuwe woningen versnellen. TwynstraGudde voerde samen met de gemeente een strategische locatieverkenning uit, die de gemeente helpt bij deze locatiekeuze.
Om goed onderbouwde keuzes te maken, hebben wij een afwegingskader ontwikkeld. Op basis hiervan hebben we samen met de gemeente een afweging gemaakt in de ontwikkelpotentie van bestaande locaties en nieuwe locaties. Bijvoorbeeld onderwijslocaties die vrijkomen door fusies van scholen, verouderde bedrijfslocaties die een nieuwe invulling kunnen krijgen of nieuwe nog te ontwikkelen locaties. Het gaat hierbij zowel om inbreidings- als uitbreidingslocaties. Ofwel: bouwen binnen de bebouwde kom of bouwen aan de randen van de kernen. Of allebei.
Van afwegingskader tot ontwikkelstrategie
Een afwegingskader is essentieel om weloverwogen keuzes te maken en te prioriteren. Op basis hiervan kunnen vraag en aanbod worden afgezet. Grondeigendom is een belangrijk criterium in de afweging, omdat het de haalbaarheid en het ontwikkeltempo van locaties bepaalt. Is een locatie van de gemeente, dan is regie in grotendeels eigen hand. Bij particulier eigendom zal gezocht moeten worden naar balans tussen samenwerking en sturing. Daarnaast zijn ligging, ruimtelijke kwaliteit, technische en financiële haalbaarheid en planologie belangrijke factoren in het afwegingskader.
De locaties die het beste uit de afweging naar voren komen, zijn de locaties die prioriteit vragen en waarop de ambtelijke inzet kan worden gericht. Voor deze locaties hebben we op hoofdlijnen een ontwikkelstrategie opgesteld. Een goed doordachte ontwikkelstrategie is immers de basis voor een geslaagde gebiedsontwikkeling. Hierbij gaat het om het bepalen van de rol van de gemeente, stappen in het ontwikkelproces, verkennen van (financiële) haalbaarheid en creëren van draagvlak. Een ontwikkelstrategie biedt houvast in hoe het vervolgproces ingevuld moet worden.
Inventariseren, analyseren en visualiseren
Een afwegingskader moet herkenbaar en praktisch toepasbaar zijn en vooral niet te rigide. Om die reden trekken wij we nauw op met onze opdrachtgevers. Om tot de strategische verkenning te komen, heeft TwynstraGudde eerst bij de gemeente Berkelland geïnventariseerd welke plannen er al vastliggen in harde en zachte plancapaciteit. Het hielp dat de gemeente zelf per kern al meerdere studies heeft uitgevoerd.
De locaties, die geschikt zijn voor woningbouw, hebben we meegenomen in onze verkenning. In overleg met de gemeente hebben we ook nieuwe potentiële locaties toegevoegd. Deze inventarisatie hebben we gevisualiseerd op de kaart.
In een workshop met de ambtelijke organisatie zijn vervolgens de locaties integraal beoordeeld vanuit de verschillende beleidsdisciplines, zoals mobiliteit, civiel, ruimtelijke ordening, water, groen en duurzaamheid. Door de locaties vooraf vanuit meerdere invalshoeken te bekijken, kun je voorkomen dat belangrijke zaken over het hoofd worden gezien en die de haalbaarheid van een locatie onder druk kunnen zetten.
Rapportage verkenning strategische woningbouwlocaties
Het resultaat is een complete rapportage met een totaalbeeld van strategische woningbouwlocaties voor de vier grote kernen in de gemeente Berkelland, inclusief afwegingskader en ontwikkelstrategie. Daarnaast hebben we voor de gemeente de locaties gevisualiseerd op de kaart. Dit biedt in één oogopslag inzicht in de ligging en omvang van verschillende type locaties. Ook hebben we een onderliggende database ontwikkeld met alle locatiegegevens. De database is eenvoudig door de gemeente zelf aan te vullen met nieuwe locaties, die dan ook direct op de kaart geplot worden.
De strategische verkenning geeft de gemeente inzicht in de ontwikkelpotentie van verschillende typen locaties binnen en rond de vier grote kernen in Berkelland. Op basis hiervan kan de gemeente weloverwogen en goed onderbouwd besluiten voor welke inbreidings- en uitbreidingslocaties ze kiest om in de woningbehoefte te voorzien en waarop zij haar ambtelijke inzet wil focussen. De rapportage biedt praktische handvatten, waarmee de gemeente direct aan de slag kan.
De toegevoegde waarde van TwynstraGudde
De adviseurs van TwynstraGudde begrijpen de dynamiek en complexiteit van gebiedsontwikkeling als geen ander. Onze adviseurs begeleiden dagelijks gebiedsontwikkelingen van eerste ideevorming tot en met ontwikkelstrategie en uitvoering. Details in de aanpak en in de omgeving kunnen bepalend zijn voor de haalbaarheid. Omdat wij weten welke factoren doorslaggevend zijn bij het daadwerkelijk realiseren van gebiedsontwikkelingen, kunnen wij goed adviseren over strategiebepaling en locatiekeuze. Met onze integrale blik helpen we gemeenten om woningbouw te versnellen en de vertaling te maken van ambitie of visie naar ontwikkelstrategie en realisatie.
