Door de bouw van 8.000 nieuwe woningen kunnen straks tussen de 10.000 en 20.000 mensen een woning vinden. Naast het woongebied bestaat het project uit een bedrijventerrein, water en natuur. Om het gebied te kunnen bereiken, moet ook de daarvoor benodigde infrastructuur worden aangelegd. De ontwikkeling van een heel nieuw dorp is een dusdanig grote opgave dat dit vraagt om een strategie met heldere vervolgstappen.
Van ambitieniveau naar omgevingsplan
Het Masterplan Middengebied beschrijft het ambitieniveau van de gemeente Zuidplas, maar uiteindelijk moet de gemeente hier in een omgevingsplan invulling aan geven. Omdat er nog veel vragen zijn over hoe het gebied ontwikkeld moet worden, is de stap van ambitieniveau naar omgevingsplan te groot om in één keer te zetten.
De urgentie om snel tot een omgevingsplan te komen is er echter wel. De ontwikkelstrategie is een stap om van ambitieniveau tot uitvoering te komen. Het doel van de ontwikkelstrategie is om overzicht en structuur te bieden in hoe het vervolgproces ingevuld moet worden, zowel inhoudelijk als organisatorisch.
Visualisatie ambitie Masterplan Middengebied (copyright: Kuiper Compagnons)
Contouren van de ontwikkelgebieden bepalen
Aan de hand van verschillende perspectieven heeft TwynstraGudde eerst bekeken welke delen van het Middengebied randvoorwaardelijk – en daarmee strategisch belangrijk zijn - om het dorp tot ontwikkeling te brengen. Door alle soms tegenstrijdige perspectieven te combineren, kan worden gezocht naar een optimale opdeling van het plangebied. Hierdoor ontstaat de ontwikkelstrategie, waarmee duidelijk wordt hoe het gebied tot ontwikkeling wordt gebracht.
Stedenbouwkundig casco biedt randvoorwaarden
Op basis van deze ontwikkelgebieden hebben we vervolgens een stedenbouwkundig casco opgesteld. Het casco laat de ontwikkelgebieden zien, inclusief de hoofdstructuren die de gebieden met elkaar verbinden. Het casco is zo opgesteld dat elk ontwikkelgebied op zichzelf kan worden uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Dit is het ruimtelijk raamwerk dat de randvoorwaarden vormt voor de volgende fase.
Niet alle ontwikkelgebieden worden alleen door de gemeente ontwikkeld. Er zijn ook marktpartijen bij betrokken. Daarom hebben we op basis van het stedenbouwkundig casco uitgewerkt op welke manier de ontwikkelgebieden tot ontwikkeling gebracht kunnen worden: wie moet het ontwikkelen? Wat zijn de planologische opties? Wat zijn de financiële implicaties? En met welke technische aspecten moet rekening worden gehouden? Door dit soort vragen te beantwoorden, zijn we in de ontwikkelstrategie tot concrete vervolgstappen gekomen.
Handvatten voor het vervolgproces
Het resultaat is een ontwikkelstrategie met de te nemen processtappen en een aanpak voor hoe het stedenbouwkundig casco verder kan worden uitgewerkt. Het laat zien welke stappen de gemeente Zuidplas moet zetten om de ambities uit het Masterplan te realiseren. Hierin zijn alle opgaven meegenomen, waaronder klimaatadaptatie, gezonde leefomgeving, energieneutraal en bereikbaarheid.
Inmiddels zet gemeente Zuidplas aan de hand van de ontwikkelstrategie concrete vervolgstappen. Zo is er een aanbesteding gedaan voor het opstellen van het omgevingsplan en een uitvraag voor een Milieu-Effecten-Rapportage (MER).
De toegevoegde waarde van TwynstraGudde
De adviseurs van TwynstraGudde begrijpen de dynamiek en complexiteit van gebiedsontwikkelingsprojecten als geen ander. De kennis en de praktijkervaring van onze adviseurs zorgen ervoor dat zij tot een ontwikkelstrategie komen, waarmee onze opdrachtgevers direct stappen kunnen zetten en projecten tot uitvoering kunnen brengen. Met onze integrale blik helpen we gemeenten om de vertaling te maken van ambitie naar realisatie.
