Het grondbedrijf maakt financiële vertalingen van de ruimtelijke ontwikkelingsplannen (zoals een nieuw bestemmingsplan) die jouw gemeente wenst te realiseren. Deze financiële vertaling noemen we een grondexploitatie. Aan de kostenkant staan de aankoop van grond, het bouwrijp maken ervan, het inrichten van de openbare ruimte en de plankosten. Onder andere de kosten van de ambtelijke organisatie voor het ontwikkelen van het plan en de begeleiding van de uitvoering ervan. Aan de opbrengstenkant staan de verkoop van bouwrijpe grond en alle eventuele subsidies en bijdragen.
De kenmerken
Grondexploitatieprojecten hebben al snel een looptijd van 10 jaar. Daarbij komt dat de kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties geraamd worden op basis van ruimtelijke plannen en verwachtingen van de markt (met de kennis van nu). Als gevolg van deze kenmerken is het onmogelijke om nauwkeurig het resultaat van een grondexploitatie te bepalen. Het enige dat ik wel weet is dat het resultaat dat nu wordt uitgerekend niet het resultaat zal zijn na het afronden van het project.
Lees hier hoe wij dat voor de gemeente Amstelveen hebben aangepakt.
Vergroten van de betrouwbaarheid
Maar als het dan onmogelijk is om vooraf nauwkeurig het resultaat te bepalen, hoe kan ik dan wel de betrouwbaarheid van het resultaat vergroten? Dit doe ik door in een second opinion een aantal stappen te doorlopen:
- Beoordeling van de rekenkundige juistheid van het grondexploitatiemodel
- Beoordeling van de volledigheid van grondexploitatie
- Beoordeling van de parameters (rente, kosten- en opbrengstenstijging)
- Beoordeling van de juistheid en volledigheid van de kosten en het bepalen van een bandbreedte waar deze tussen zullen bewegen
- Beoordeling van de juistheid en volledigheid van de opbrengsten en het bepalen van een bandbreedte waar deze tussen zullen bewegen
- Op basis van gesprekken met de projectmanager, de planeconoom en onze kennis en ervaring het beoordelen van het risicoprofiel van het project
- Op basis van stappen 1 t/m 6 bepalen van het meest waarschijnlijke resultaat en een bandbreedte waarbinnen dit resultaat zal uitkomen
- Toets of de governance rondom het project toereikend is om het projectresultaat te behalen en verrassingen te voorkomen
