Aanpak Grip op gebiedsontwikkeling met een uitgekiende ontwikkelstrategie en verkoopprocedure

De markt voor nieuwe woningen is gunstig. Het niveau van de huizenprijzen ligt hoog en de woningvraag groeit tot een hoogtepunt. Terreinen die jarenlang braak lagen, komen in rap tempo tot ontwikkeling.

Voor gemeenten met grondposities een goede periode om deze te verkopen en tot ontwikkeling te laten brengen. Bewust schrijven wij ‘te laten brengen’, omdat wij denken dat je de kennis uit de markt moet benutten om woningaanbod en –vraag bij elkaar te brengen. Maar hoe houd je als gemeente grip op je ontwikkeling? Dat kan door het toepassen van een uitgekiende ontwikkelstrategie en verkoopprocedure.

Grip op gebiedsontwikkeling met een uitgekiende ontwikkelstrategie en verkoopprocedure

Regie voeren op ontwikkeling van gronden

Als gemeenten voornemens zijn grond te verkopen, doen zij er verstandig aan regie te houden op het proces van verkoop en ontwikkeling. Deze regie vraagt een samenspel tussen markt en overheid. Het vraagt van gemeenten om strategische keuzes te maken over de invulling van eigen grondposities. Samen met ontwikkelende partijen moeten gemeenten komen tot plannen die aansluiten op de behoefte uit de markt én die aansluiten op de gemeentelijke beleidsambities. Invulling geven aan deze regierol vraagt om het vroegtijdig stellen van kaders, het uitdenken van een heldere ontwikkelstrategie en het zorgvuldig kiezen van de meest geschikte verkoopprocedure.

Strategische keuzes expliciteren

Een goed uitgedachte verkoop- en ontwikkelstrategie heeft vele voordelen. Het geeft de gemeente de regie over het gehele proces van grondverkoop tot ontwikkeling, waarbi de uiteindelijke realisatie bij de markt ligt. Door het proces vooraf te doorgronden en tijdig strategische keuzes te maken en expliciteren, worden onvoorziene omstandigheden in een later stadium voorkomen. Dat geeft comfort.

Een goede ontwikkelstrategie gaat uit van een integrale benadering die kaders stelt voor alle aspecten van het verkoop- en ontwikkelproces. Denk hierbij aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit van het plangebied, programmering, grondrouting, financiën, inrichting van openbare werken en wijze van contracteren.

Methodiek voor grondverkoop en ontwikkeling

TwynstraGudde ontwikkelde een methodiek die gemeenten helpt bij het stapsgewijs organiseren van grondverkoop en ontwikkeling. Onze methodiek gaat uit van drie opeenvolgende stappen:

Opstellen ontwikkelstrategie
Organiseren marktconsultatie
Verkoopprocedure: selectie marktpartij (en contractering)

In onze methodiek is ruimte voor maatwerk. Afhankelijk van de context en opgave bekijken wij welk van de bovenstaande stappen benodigd zijn en hoe we die vormgeven.

Opstellen ontwikkelstrategie

De eerste stap gaat over het vooraf expliciet maken van de strategische afwegingen voor het verkoop- en ontwikkelproces. Dit helpt de gemeente bij het scherp krijgen van duidelijkheid over haar rol (wat is de gewenste rol?). Samen stellen wij de bouwstenen voor de ontwikkelstrategie vast.

Het gaat dan om vragen als:

Wat beoogt de gemeente met de ontwikkeling?
Welke stappen worden doorlopen in het proces?
Welke partijen betrekt de gemeente en welke verantwoordelijkheden hebben zij?
Welke ontwerp- en ontwikkelvrijheid biedt de gemeente aan de markt?
Hoe gaan partijen om met de aanleg van de openbare ruimte?
En zijn de gewenste ontwikkelingen financieel geborgd?

Onze aanpak gaat uit van het vroegtijdig expliciteren van dit soort overwegingen en het maken van strategische keuzes. Hierdoor ontstaat grip op het ontwikkelproces en kan de gemeente sturing geven.

Organiseren marktconsultatie

In de tweede stap voeren wij het gesprek met de markt. Het doel van deze stap is tweeledig. Enerzijds is het gericht op het toetsen van de bereidheid van marktpartijen om deel te nemen aan de verkoopprocedure. Wij merken in onze praktijk dat marktpartijen in toenemende mate selectiever worden om deel te nemen aan verkoopprocedures. Daarom is het relevant om tijdig inzichtelijk te hebben hoe partijen aankijken tegen de opgave. Anderzijds vragen we hen op hoofdlijnen te reflecteren op de opgave en het marktselectieproces. Samen bepalen wij welke marktpartijen uit de gemeente of regio we hiervoor uitnodigen. Deze stap is een mooi eerste ijkmoment om de interesse in de markt te peilen, zonder ons in deze stap al te committeren aan een samenwerkingspartner.

Verkoopprocedure: selectie marktpartij (en contractering)

De derde stap betreft het daadwerkelijke proces van selectie en verkoop. In samenspraak stellen wij een bidbook op. In het bidbook geven wij een beschrijving van de opgave, de ontwikkelstrategie en de kaders en criteria voor selectie en beoordeling. De uitkomsten van de marktconsultatie uit stap 2 nemen wij hierin mee. Wij vragen marktpartijen een aanbieding te doen op het bidbook. Het selectieproces geven wij vorm op basis van de wijze waarop je de besluitvorming en verantwoording wilt organiseren, passend binnen de kaders voor openbaarheid en transparantie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de invulling van selectiecriteria, het aantal inschrijvers of de wijze van presentatie van plannen. Op basis van het selectieproces maak je een weloverwogen keuze voor de uiteindelijke selectie en gunning. In het selectieproces vervullen wij veelal een rol van onafhankelijk procesbegeleider.

Toepasbaarheid Didam-arrest

Het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de vastgoedwereld opgeschud. In het arrest oordeelde de Hoge Raad over de verkoop van grond de gemeente Montferland aan een projectontwikkelaar. De gemeente werd teruggefloten omdat het proces niet voldoende openbaar en transparant was. Volgens de Hoge Raad moet dat wel, ook al treedt de gemeente op als privaatrechtelijke partij.

De reactie op het Didam-arrest is dat veel gemeenten bij verkoop van grondposities snel kiezen voor een – uitgebreide en kostbare - aanbestedingsprocedure. Wij hebben de ervaring dat aanbesteden vaak niet noodzakelijk is en in veel gevallen ook met een ‘lichtere’ verkoopprocedure kan worden volstaan. Transparantie en gelijke kansen voor de markt zijn randvoorwaardelijk.

Onze aanpak is goed toepasbaar voor gemeenten die grond willen verkopen én (uiteraard) willen voldoen aan de uitspraak van de Hoge Raad. De aanpak voorziet in een transparant proces, waarbij marktpartijen de gelegenheid krijgen op prijs én kwaliteit met elkaar te concurreren.

Onze stapsgewijze aanpak biedt de zekerheid van een goed doordacht ontwikkelproces, waarbij de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol grip houdt op de ontwikkeling van eigen gronden. Desgewenst kunnen wij ook adviseren over de contractering en begeleiding bieden bij het sluiten van koop-, realisatie- of anterieure overeenkomsten.

Varianten van onze aanpak zijn ook goed mogelijk bij grondverkoop door semi-publieke of private partijen. Voor onze ervaringen verwijzen wij naar onderstaande cases.

Waarom TwynstraGudde?

Onze adviseurs Erwin en Roy hebben de expertise om complexe gebiedsontwikkelingen werkend te krijgen. Zij hebben actuele ervaringen met de begeleiding van gemeenten bij de verkoop van grondposities. Vanuit hun rollen als manager en adviseur, hebben zij integrale kennis van woningmarkt, planologie, civiele techniek, planeconomie, grondrouting, besluitvorming en contractering. Zij zijn onderdeel van het netwerk van TwynstraGudde. Dit biedt mogelijkheden om waar nodig collega’s met complementaire expertise te betrekken of met aanverwante werkvelden projecten op te pakken.

TwynstraGudde ondersteunt ook bij het tijdig inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid van jouw gebiedsontwikkeling. Lees hier meer over in het whitepaper Financieel management van gebiedsontwikkeling.