Integrale vastgoedsturing gaat over samenwerken

Grote investeringsopgaves voor nieuwbouw in combinatie met verduurzaming en betaalbaarheid, maken dat corporaties scherpe keuzes moeten maken. Juist daarom staat integrale vastgoedsturing bij veel corporaties weer op de bestuurlijke agenda.

Het bedrijfsmodel van corporaties staat onder steeds hogere druk: 

1. Veel corporaties zien onderhoudslasten oplopen en hebben beperkte investeringsruimte. Scherpe keuzes zijn noodzakelijk. Duurzaamheid is daarbij een verplichting, terwijl de businesscase niet sluit. Weer een element dat bovenop de onrendabele top komt.

2. Gemeenten en rijk rekenen op corporaties voor de grote woningbouwopgave. De ambitie ligt echter (veel) hoger dan de huidige investeringsruimte. Het is nodig om in de hele exploitatieketen te zoeken naar ruimte.

3. Huurders worden mondiger. Veel corporaties willen hen ook keuzevrijheid bieden, zonder dat dit de efficiëntie van onderhoudsprocessen te veel schaadt.

Effectief sturen op de vastgoedportefeuille vraagt om aandacht voor de manier waarop mensen samenwerken aan deze opgaven. In onze adviespraktijk zie ik dat de samenwerking vaak onvoldoende effectief is om de voordelen van goede integrale vastgoedsturing te realiseren. De oorzaak hiervan ligt meestal niet bij de individuele kwaliteiten of methoden, maar bij het effectief organiseren van de samenwerking. 

Integrale samenwerking is voor veel organisaties een uitdaging

Samenwerkingsproblemen ontstaan vaak door de manier waarop afdelingen of teams werken en met welke houding zij partners (al dan niet) betrekken in hun processen. Er zijn drie typische vormen van contraproductief gedrag bij organisaties waar veel wordt gewerkt in integrale processen. 

Een goede organisatie heeft taken en bevoegdheden strak belegd bij specifieke teams of personen. Gevaar hierbij is wel dat deze teams zo strak zijn afgebakend dat er een eilandje ontstaat met eigen regels en gedrag. Samenwerken met andere eilanden is dan lastig en het beeld bestaat dat een team alleen verantwoordelijk is voor wat er op het eigen eiland gebeurd. Gevolg? Er is geen afstemming tussen verschillende soorten onderhoud of met andere organisatieonderdelen, waardoor er voor de hele corporatie suboptimale oplossingen ontstaan.


Dit probleem is in veel gevallen ingesleten gedrag en daarmee onderdeel van de bedrijfscultuur. Hardnekkig eilandjesgedrag is eigenlijk alleen goed op te lossen door een combinatie van een cultuurgerichte samenwerkingsprogramma in combinatie met een structuurverandering die bestaande eilandjes overhoop haalt.  

‘Kluitjesvoetbal’ binnen organisaties zorgt voor intern gedoe en weinig resultaat. De rode draad hierin is dat het enthousiasme (lees betrokkenheid) in organisaties vaak groot is, waardoor iedereen zich met alles gaat bemoeien. Er ontstaat een kluitje van belangen en mensen die om de bal vechten. Bij corporaties zie ik vaak erg betrokken medewerkers en daarom ook het gevaar van kluitjesvoetbal. Het lijkt misschien heel integraal om met z’n allen over een probleem of project te praten, maar als niet duidelijk (en geaccepteerd) is wie welke rollen en verantwoordelijkheden heeft, dan slaat het snel over tot veel intern-gedoe en weinig klantwaarde.


Het helder vastleggen van rollen en verantwoordelijkheden helpt, maar is niet genoeg. Het gaat erom dat je elkaar scherp houdt om je ook aan de regels te houden, dat vergt managementaandacht. Dan ontstaat een organisatie die positiespel speelt: ieder pakt diens eigen rol en plek in het proces. 

Met eilandjes-denken (wij-zij) en kluitjesvoetbal (met z’n allen) lijken alle problemen wel een plek te krijgen. Toch zie ik een derde variant, namelijk dat vraagstukken blijven liggen. De wereld van sociale woningbouw staat niet stil en dynamiek met huurders maakt elke dag uniek. Dat betekent ook dat er steeds nieuwe vraagstukken binnenkomen die niet altijd passen in de lopende afspraken. Bij veel organisaties blijven dat soort vraagstukken te lang liggen. Denk aan, in het verleden, de 0-op-de-meter woningen. Wie is verantwoordelijk voor het meenemen van de bewoner? En als het niet naar behoren werkt, is dat dan een probleem van het verduurzamingsprogramma of van de onderhoudsketen? Het oplossen van deze nieuwe opgave, vraagt om verbinding en contact met elkaar om problemen voegtijdig te signaleren en een werkbare aanpak te ontwikkelen. 


Dit probleem raakt de huurder direct. Eigenlijk is dit het tegenovergestelde van kluitjesvoetbal, iedereen lijkt het probleem af te schuiven. In gevallen waar het specifieke huurders betreffen, werkt casemanagement het beste. Dat is vaak niet de meest efficiënte manier, de casemanager komt bovenop alle bestaande betrokkenen, maar wel effectief in het oplossen van een probleem en waarborgen van huurderstevredenheid. 

De volgende stap in vastgoedsturing is het oplossen van het organisatievraagstuk 

De nadruk bij het verbeteren van vastgoedsturing heeft de afgelopen jaren vaak gelegen op het zoeken van mensen met de juiste competenties en hen toe te rusten met de juiste tools en middelen (vastgoedrekenmethodes, TCO, focus op rendement etc.). Dit was nodig om vastgoedsturing een goede plek te geven binnen de corporatie. Maar voor een succesvolle integrale vastgoedsturing is meer nodig. De volgende stap is het aanpakken van het organisatie- en samenwerkingsvraagstuk.  
Dat doe je door de volgende stappen uit te voeren: 

1. Analyseer de feitelijke situatie: hoe staat het op papier en hoe werkt het in de praktijk.

2. Reflecteer met betrokkenen op de ervaringen van de werkwijze en identificeer gezamenlijk knelpunten en kansen.

3. Ontwerp samen een integrale aanpak voor vastgoedsturing en richt de organisatie hierop in.

4. Voer uit: breng de nieuwe werkwijze zorgvuldig in praktijk, met veel aandacht voor houding, gedrag, rollen, taken en bevoegdheden.

Door integrale vastgoedsturing te zien als organisatie- en samenwerkingsvraagstuk ga je aan de slag met het praktisch vertalen van beleid naar de operatie en ga je van kluitjesvoetbal naar positiespel, van eigenaar onbekend naar heldere probleemhouders en van eilandjes denken naar teamprestaties.

Wil je weten wat TwynstraGudde voor jouw corporatie kan betekenen bij het verbeteren van vastgoedsturing? Neem contact op.