Gemeente Voorst Gemeente Voorst versnelt bouw van betaalbare woningen

Er komt een gemeentelijke grondpositie vrij voor ontwikkeling. Dan is de kans groot dat je als gemeente wilt inzetten op het versneld bouwen van betaalbare woningen. Maar hoe zet je de grond in de markt om dat specifieke doel te bereiken, en tegelijkertijd er zeker van te zijn dat je ook na verkoop van de grond grip kunt houden op de ontwikkeling? Wij hielpen gemeente Voorst de verkoopprocedure in te richten voor een vrijkomende grondpositie. Met een uitgekiende ontwikkelstrategie, marktconsultatie en een transparant biedingsproces werd het gewenste resultaat bereikt.

De vraag naar betaalbare woningen is hoog in ons land. En dat is niet anders in gemeente Voorst. Op het moment dat bekend werd dat in het dorp Twello een grondpositie vrij zou komen, startte de gemeente dan ook meteen met het maken van plannen voor woningbouw.

De gemeente wilde de kennis van de markt benutten om tot een goede invulling te komen en heeft de grondpositie om die reden in de markt gezet.

Niet-standaard verkoopprocedure

Grondverkoop is iets anders dan een aanbesteding. Transparantie in proces en inhoud zijn vereisten. Met het Didam-arrest in 2021 sprak de Hoge Raad immers uit dat gemeenten niet zonder meer grond mogen verkopen aan zelf gekozen ontwikkelaars. Omdat het over openbare grond gaat, moeten alle partijen met interesse in staat worden gesteld om deel te kunnen nemen aan de verkoopprocedure. Dit houdt in dat gemeenten hun verkoopprocedures inzichtelijk moeten maken en ook moeten kunnen aantonen hoe zij tot hun keuze komen van de partij aan wie zij verkopen.

Ook gemeente Voorst koos voor een ‘Didam-proof’ benadering. Maar het werd wel een ‘niet-standaard’ verkoopprocedure met veel oog voor het perspectief van de marktpartijen en met veel ruimte voor kwaliteit. Wat zijn belangrijke elementen in deze aanpak?

Ontwikkelstrategie voor succesvolle gebiedsontwikkeling

Een goede ontwikkelstrategie is de basis voor een succesvolle gebiedsontwikkeling. Door het ontwikkelproces vooraf te doorgronden en tijdig strategische keuzes te maken en deze te expliciteren, worden onvoorziene omstandigheden in een later stadium voorkomen. Het stelt gemeenten in staat om vooraf goed uit te denken hoe je de grond in de markt zet. Welke rol wil je als gemeente? Wie werkt de plannen uit, de gemeente of de markt? Hoeveel ontwerpvrijheid krijgen marktpartijen? Is er al een vastgesteld omgevingsplan?

Marktconsultatie haalbaarheid uitvraag

Vanuit de gemeente kun je veel vooraf bedenken en het te verkopen gebied al tot in detail invullen. Maar je wil ook de creativiteit van marktpartijen benutten en daar niet aan voorbij gaan. Om tot een uitvraag te komen die de markt voldoende ruimte biedt voor waardevolle voorstellen, is het belangrijk om niet voor de markt te denken. Het is zoeken naar een goede balans. Marktpartijen moeten in de procedure voldoende vrijheid ervaren om tot een aantrekkelijk plan te kunnen komen, waarin zij hun eigen accenten kunnen aanbrengen. Voordat de officiële verkoopprocedure start, is het verstandig om met een marktconsultatie te rade te gaan bij enkele marktpartijen en te toetsen of de uitvraag haalbaar is. Wat hebben zij nodig om tot een goed voorstel te komen? Dit vergroot de kansen op bruikbare plannen en realistische biedingen.

Bidbook geeft duidelijkheid

Een goed bidbook is essentieel in de verkoopprocedure van gemeentelijke grond. Dit verkoopdocument beschrijft wat je verkoopt als gemeente en wat de opgave is voor dat gebied, in dit geval het versnellen van de woningbouw in Twello. Het moet duidelijkheid bieden voor de partijen die deelnemen in de verkoopprocedure, zij moeten weten wat ze kopen. Door veel aandacht te besteden aan het bidbook geef je zoveel mogelijk duidelijkheid en zekerheid over het woningbouwprogramma, de inrichting van het openbaar gebied, planologische zekerheid etc. Het doel is om marktpartijen in staat te stellen met een goed plan te komen, inclusief een realistische financiële bieding voor aankoop van de grond. Elke partij, zowel gemeente als markt, moet weten waar zij aan toe zijn.

Businesscase geeft inschatting financiële haalbaarheid

De meeste gemeenten willen voorafgaand aan het verkoopbesluit een inschatting van de financiële haalbaarheid. In de businesscase bieden we inzicht in kosten en opbrengsten. Is het resultaat van de plannen voldoende qua beleidsdoel (aantal betaalbare woningen) en levert de verkoop voldoende op om alle investeringen te bekostigen, waaronder aanleg van het openbaar gebied, die moeten worden gedaan om het gebied ook daadwerkelijk op de gewenste manier te ontwikkelen?

Waarom TwynstraGudde?

Wat ons onderscheidt in dit soort gemeentelijke opgaven is in de eerste plaats dat de organisatie veel kennis heeft van gebiedsontwikkeling. Dat komt doordat we veel gemeenten in vergelijkbare trajecten ondersteunen, maar ook omdat we met veel partners hands on aan de uitvoeringskant samenwerken. Daardoor weten we uit ervaring hoe een marktpartij tegen gemeentelijke verkoopprocedures aankijkt.

Daarnaast zijn we goed in het uitdenken van ontwikkelstrategieën voor dit soort locaties. We helpen gemeenten onder andere scherp te krijgen wie welke rol moet invullen, wat de positionering moet worden ten opzichte van de markt en welke strategische keuzes je wilt vastleggen.

En we besteden altijd veel aandacht aan samenwerking. De samenwerking tussen ons en gemeente Voorst was ronduit prettig en goed. Wat niet wil zeggen dat er geen kritische houding werd ingenomen ten aanzien van de beslissingen van de gemeente. 'Het is onze rol om een soort kritische vriend te zijn', zo formuleert een van de projectleiders van TwynstraGudde het in zijn eigen woorden. 'Maar we doen het samen met onze opdrachtgevers. We kijken mee, denken mee, maar we nemen het nooit over. Het is uiteindelijk altijd een gezamenlijk resultaat.'

Het resultaat van de verkoopprocedure - start bouw begin 2026

De verkoopprocedure van gemeente Voorst leidde vanuit een eerste openbare fase, waarin iedereen zijn interesse kenbaar kon maken, tot een tweede fase met drie kwalitatief goede plannen met een financiële bieding. Uiteindelijk is hier door de gemeente één winnend plan uit gekozen. Het winnende plan maakt woningbouw op de locatie in Twello op korte termijn haalbaar. De koopovereenkomst tussen de gemeente en markt is inmiddels getekend. Naar verwachting start de bouw begin 2026.