Albeda, Rotterdam Beter inzicht in vastgoed om dertig jaar vooruit te kijken

Hoe kan onze vastgoedportefeuille beter bijdragen aan onze organisatiedoelstellingen? Wat moeten we doen om te verduurzamen? Hoe houden we onze huisvesting betaalbaar? Hoe voeren we onze projecten optimaal uit? Met deze vragen klopte Albeda in Rotterdam aan bij TwynstraGudde. Als antwoord hebben we Albeda inzicht gegeven in de vastgoedportefeuille, in kaart gebracht wat op (lange termijn) nodig is om de portefeuille betaalbaar te houden en optimaal te laten bijdragen aan de organisatiedoelstellingen.

Met ruim 20.000 studenten, verspreid over 24 locaties, is Albeda een groot regionaal opleidingscentrum. Lisa Bruijntjes, Senior Projectmanager Huisvesting: ‘Sinds een jaar hebben we een huisvestingsplan, maar processen rondom vastgoed zijn complex en vragen veel tijd. Als je in vastgoed wil bijsturen voor onderwijs, moet je goed vooruit kijken.’ Voorheen hielden vastgoedafdelingen van organisaties als Albeda zich vooral bezig met het gebouwbeheer en de gebruikers. Anno nu zijn onder andere ook duurzaamheid, bereikbaarheid en financiële kaders cruciaal. Dat vraagt om een meerjarenblik.

Nulmeting

Om meer jaren vooruit te kijken, was inzicht in de portefeuille nodig. Sybren van der Velde, vastgoedadviseur bij TwynstraGudde: ‘We hebben de huidige vastgoedportefeuille in kaart gebracht en hoe deze presteert op onderdelen als duurzaamheid, doelmatigheid en toekomstbestendigheid. Met een nulmeting hebben we alle data op een rij gezet, zowel de financiële kant (wat kost het nu en hoeveel kunnen we de komende jaren investeren?) als de kwalitatieve kant (hoe duurzaam is het vastgoed, hoe goed is het onderhouden en hoe functioneert het voor de gebruiker?). Ook hebben we gesprekken gevoerd over hoe Albeda kijkt naar het onderwijs in de toekomst en welke rol huisvesting daarin speelt.’

‘Als je in de toekomst de beste huisvesting wil hebben voor je onderwijs, moet je nu aan de slag.’

Lisa Bruijntjes, Senior Projectmanager Huisvesting, regionaal opleidingscentrum Albeda

Kaders en spelregels

Vervolgens zijn kaders opgesteld voor de huisvestingsportefeuille en spelregels om projecten te prioriteren. ‘Denk aan het aantal benodigde vierkante meters, de kwaliteitseisen per gebouw, een herkenbare ‘Albeda-uitstraling’ en de nabijheid van een trein of metrostation', legt Bruijntjes uit. ‘Omdat onze gebouwen worden gebruikt door meerdere domeinen, zoals economie, onderwijs en zorg, moeten ruimtes meer multifunctioneel worden en efficiënter worden gebruikt. Door multifunctioneel gebruik kunnen we ruimte, en daarmee de financiële middelen, doelmatig inzetten en blijft er meer geld over voor onderwijs. Door deze kaders vast te laten stellen door CvB & RvT weet onze huisvestingsafdeling waar we naar toe moeten werken en wat de komende jaren moet gebeuren om de portefeuille op niveau te brengen.’

Alle informatie in een overzichtelijk canvas

Alle gebouwgegevens én de wensen van de gebruikers zijn samen overzichtelijk weergegeven in een gebouwcanvas. Hier staan voor elk Albeda-gebouw onder andere het energiegebruik en de bouwkundige score. Daarmee kon Albeda de gebouwen ranken, prioriteren en eventueel afstoten. Over de canvassen gingen we met elkaar in gesprek. Op basis daarvan zijn - per cluster van drie of vier gebouwen - scenario’s uitgewerkt. Deze zijn weergegeven in een gebiedscanvas met de geraamde kosten, studentenbewegingen en een tijdslijn.

Komende dertig jaar

Vervolgens stelden we een strategisch huisvestingsplan op. Daarin is budget gereserveerd voor de komende dertig jaar. Dat garandeert dat de portefeuille ook op lange termijn betaalbaar blijft en voldoet aan de doelstellingen. Ook vertelt het plan wanneer Albeda panden moet verduurzamen om in 2050 klimaatneutraal te zijn. ‘Door op die manier vooruit te kijken, kunnen we verduurzaming integreren in grote (onderhouds-)projecten', aldus Bruijntjes.

Geen concept, maar handvat

Het strategisch huisvestingsplan biedt een kader waarbinnen Albeda dromen en wensen vanuit de organisatie kan afwegen. Het geeft inzicht in de gevolgen van de acties van vandaag voor de toekomst. Tevens is een besturingsdocument opgesteld voor het management, met een prioritering in projecten. Bruijntjes: ‘Zo laten we onze gebouwen optimaal bijdragen aan onze huisvestingsdoelstellingen. Daarmee is het eindresultaat niet een concept dat we op de plank laten liggen, maar een handvat dat we elk jaar weer actualiseren. Voor de komende tien jaar hebben we al projecten benoemd, daarna bewegen we mee met de ontwikkelingen.’