De robuustheid van een zorginstelling wordt door veel factoren bepaald. Eén daarvan willen we eruit lichten: de robuustheid van het zorgvastgoed. De coronacrisis leidt maatschappelijk tot de verwachting dat zorginstellingen extra capaciteit opbouwen om snel op te kunnen schalen in crisistijd. En dat zou dan weer een extra eis zijn aan de huisvestingscapaciteit, die toch al met de nodige uitdagingen wordt geconfronteerd als het gaat om robuustheid in bredere zin.
Discrepantie tussen zorgprocessen en vastgoed
Ook voor de coronacrisis waren er al discrepanties tussen de huidige zorgprocessen en het (vaak verouderde) zorgvastgoed:
- Veranderend zorgproces
De gemiddelde patiënt is veel ouder geworden, waardoor de zorgzwaarte is toegenomen. Dat geldt voor patiënten in ziekenhuizen, maar ook voor bewoners van instellingen voor verstandelijk gehandicapten en verplegings- en verzorgingshuizen. De gebouwen zijn vaak niet meegegroeid, waardoor bijvoorbeeld het dagelijks douchen van hulpbehoevende patiënten en bewoners een fysiek zware opgave is geworden. - Minder efficiënte huisvesting
Het is vaak niet meer mogelijk om de beschikbare capaciteit in plaatsen of bedden optimaal te benutten. Door de toegenomen behoefte aan privacy worden in ziekenhuizen tweebedskamers soms als éénbedskamers ingezet. Groepsgroottes in verzorgingshuizen zijn soms zodanig, dat relatief veel personeel nodig is om de juiste zorg te leveren. - Verouderde bouwtechniek
Er treden bouwtechnische tekortkomingen op, door veroudering van materialen en installaties. Daken moeten worden vernieuwd, ramen vervangen worden en brandveiligheidsmaatregelen aangescherpt worden. Niet vreemd, omdat gebouwen gemaakt zijn met het idee dat ze twintig jaar na ingebruikname grondig zouden worden opgeknapt.
Verduurzaming
Het zorgvastgoed moet ook worden verduurzaamd, ook al staat dit vaak nog niet zo hoog op de bestuurlijke agenda. Het is verleidelijk dit vraagstuk nog een tijd vooruit te schuiven. Maar bij de eerstvolgende aanvraag van een omgevingsvergunning voor een ingrijpend bouwproject wordt de instelling dan geconfronteerd met allerlei maatregelen, die om extra investeringen vragen. En bij nieuwbouw vertalen duurzaamheidseisen zich ook in extra investeringen.
Nieuwe ontwikkelingen stellen andere eisen aan vastgoed
Ontwikkelingen als de Juiste Zorg op de Juiste Plek en Passende Zorg dwingen om anders na te denken over de functie van het zorgvastgoed. Een deel van de ziekenhuiszorg wordt verplaatst naar de thuissituatie. Door domotica kunnen ouderen langer thuis wonen. Videoconsulten nemen, mede door de coronacrisis, een vlucht. En doordat er meer thuis wordt gewerkt veranderen ook de eisen aan de kantoorfunctie van het vastgoed. Dit alles betekent dat er anders gebouwd en verbouwd moet gaan worden, in elk geval compacter en flexibeler en met meer inzet van technologie.
Zo zien we dus vier soorten eisen aan het vastgoed van zorginstellingen:
- Opheffen van de discrepantie tussen de huidige zorgprocessen en de vaak verouderde huisvesting.
- Verduurzaming.
- Zorgen dat het vastgoed toekomstgericht is.
- De mogelijk nieuwe eis van overcapaciteit voor crisistijden.
Balans in de driehoek
Als gevolg hiervan staan veel instellingen, op de korte of iets langere termijn, voor een stevige investeringsopgave als het om hun vastgoed gaat. Onderzoeken van onder andere BDO Accounts & Adviseurs en EY hebben aangetoond dat de meeste instellingen niet over voldoende financiële speelruimte beschikken om alle opgaven gefinancierd te krijgen. Veel bestuurders in de zorg breken zich dan ook het hoofd over de vraag hoe ze de vernieuwing van hun vastgoed moeten betalen. De ervaring in onze adviespraktijk is dat het helpt om te zorgen voor balans tussen de volgende factoren: strategie, huisvesting, financiën.
Het is de opgave om, in een iteratief proces, evenwicht te vinden tussen deze drie factoren. Hierbij worden variaties in de ene factor vertaald in wijzigingen in beide andere factoren, totdat er een realistisch evenwicht is bereikt.
Het gaat daarbij om de volgende vragen:
- Hoe ontwikkelt de samenleving zich en welke zorgvragen ontstaan daarbij? Op welke wijze wil de zorginstelling daaraan haar bijdrage leveren? Hoe kan die zorg zodanig georganiseerd worden, dat de investeringen voor huisvesting toekomstgericht zijn en financieel binnen de perken blijven?
- Wat doet dat met de betaalbaarheid en financierbaarheid? Gegeven de strategie, welke financiële ruimte kan ik creëren voor het doen van investeringen in mijn vastgoed? Wat kan ik mij, gegeven de strategie, aan huisvestingslasten permitteren? En wat moet ik doen in mijn strategie om banken zo ver te krijgen dat ze deze investeringen ook willen financieren?
- Kunnen we de bestaande huisvesting transformeren of nieuwbouw realiseren, zodat daarmee enerzijds de gewenste zorg geleverd kan worden en anderzijds de daarvoor benodigde investeringslasten gedragen kunnen worden?
Vrome wens
Zelfs met het zorgvuldig balanceren binnen deze driehoek is het de vraag of betaalbare en toekomstgerichte huisvesting overal mogelijk is. Hier lopen de wegen voor de verschillende sectoren waarschijnlijk uiteen. Voor de voorzieningen die meer op de care gericht zijn geldt dat er vanuit de samenleving een stabiele zorgvraag is. De behoefte aan plaatsen in verpleeg- en verzorgingshuizen neemt bijvoorbeeld toe, ondanks alle pogingen mensen langer thuis te laten wonen. En ook voor andere sectoren in de care geldt, dat er voor de ouder wordende cliënt behoefte zal zijn aan intramurale voorzieningen.
Maar voor de ziekenhuizen ziet de toekomst er minder rooskleurig uit. Bestaande huisvesting is niet zomaar compacter te maken en vaste lasten lopen meestal door. Nieuwbouw kan compacter, maar dan moeten de kosten wel gelijke tred houden met de mogelijk lagere omzet. Het wordt nog nijpender als ziekenhuizen gevraagd worden om te investeren in voorzieningen die het opschalen van de zorg in tijden van nood mogelijk maken.
Het was al zeer de vraag of ziekenhuizen in de pre-coronatijd hun huisvesting voldoende robuust konden maken. Alleen daarom al is het een illusie om te denken dat instellingen ook nog eens zelf zorg gaan dragen voor overcapaciteit wanneer die niet wordt betaald uit een extra beschikbaarheidsvergoeding. Daarover lezen we nog niets in de verkiezingsprogramma’s. En daarmee lijk de gewenste robuustheid als het gaat om vastgoed vooralsnog niet veel meer dan een vrome wens.
Wordt vervolgd
In ons laatste blog gaan we specifieker in op de arbeidsmarktproblematiek.
Wil je hierover doorpraten, neem dan contact met één van ons op.
Andere blogs in deze reeks:
