De energietransitie is in de fase van uitvoering. Voor gemeenten breekt daarmee een nieuwe tijd aan. Met de regionale energiestrategie (RES), de transitievisie warmte (TVW) en het regionale mobiliteitsprogramma (RMP) zijn de piketpaaltjes geslagen. Nu worden mensen geworven en concrete maatregelen gekozen. De schop gaat de grond in en er moet voortgang worden geboekt. De vraag waar gemeenten nu voor staan, is: hoe breng je de energietransitie van plan naar uitvoering?
Bekijk de impact voor het ministerie van Infra
De waterschapsverkiezingen liggen alweer bijna drie maanden achter ons. De nieuwe algemene besturen (AB) zijn geïnstalleerd, de dagelijks besturen (DB) worden geformeerd en zijn in een aantal waterschappen al gestart. Dit is de periode waarin nieuwe politieke ambities worden gevormd en er een andere bestuurlijke dynamiek ontstaat. Alle reden om als waterschap stil te staan bij het bestuurlijk samenspel en de wijze waarop dit georganiseerd is. Dat vond ook het waterschap waar wij aan de slag gaan met een advies over bestuurs- en directieondersteuning. Lees wat wij voor dit waterschap doen en ook voor jouw waterschap kunnen doen.
Bekijk de impact voor gemeente Amsterdam
De gemeente Den Haag brengt innovatieve bedrijvigheid, zorgverleners, onderwijs en andere partijen bij elkaar. In samenwerking komen nieuwe producten en diensten en innovatieve vormen van dagelijkse zorgverlening tot stand. Meer inwoners van de stad kunnen daardoor in de toekomst rekenen op zorg, meer ondernemers beginnen in deze sector met een bedrijf en er wordt gewerkt aan een grotere verscheidenheid aan banen. Drie gemeentelijke diensten trekken het programma. Sandra van de Waart (teammanager bij de afdeling Economie) heeft Nathal van Rijn (TwynstraGudde Interim Management) aangesteld als kwartiermaker Zorginnovatie.
Impact via tijdelijke kwartiermaker
Het moet allemaal frisser, bruisender en groener. De binnenstad van Terneuzen moet zichzelf de komende jaren opnieuw uitvinden. Het Totaalplan Binnenstad Terneuzen is de allesomvattende toekomstvisie, waarin staat beschreven hoe de vernieuwing en ontwikkeling van de binnenstad vorm kan krijgen. TwynstraGudde is gevraagd om uitvoering te geven aan het Totaalplan door de rol van kwartiermaker te vervullen.
Impact via allesomvattende toekomstvisie
De energietransitie is in de fase van uitvoering. Voor gemeenten breekt daarmee een nieuwe tijd aan. Met de regionale energiestrategie (RES), de transitievisie warmte (TVW) en het regionale mobiliteitsprogramma (RMP) zijn de piketpaaltjes geslagen. Nu worden mensen geworven en concrete maatregelen gekozen. De schop gaat de grond in en er moet voortgang worden geboekt. De vraag waar gemeenten nu voor staan, is: hoe breng je de energietransitie van plan naar uitvoering?
Lees verder
De waterschapsverkiezingen liggen alweer bijna drie maanden achter ons. De nieuwe algemene besturen (AB) zijn geïnstalleerd, de dagelijks besturen (DB) worden geformeerd en zijn in een aantal waterschappen al gestart. Dit is de periode waarin nieuwe politieke ambities worden gevormd en er een andere bestuurlijke dynamiek ontstaat. Alle reden om als waterschap stil te staan bij het bestuurlijk samenspel en de wijze waarop dit georganiseerd is. Dat vond ook het waterschap waar wij aan de slag gaan met een advies over bestuurs- en directieondersteuning. Lees wat wij voor dit waterschap doen en ook voor jouw waterschap kunnen doen.
Lees verder
Jasper Oudshoorn, Adviseur Zorg
De gemeente Den Haag brengt innovatieve bedrijvigheid, zorgverleners, onderwijs en andere partijen bij elkaar. In samenwerking komen nieuwe producten en diensten en innovatieve vormen van dagelijkse zorgverlening tot stand. Meer inwoners van de stad kunnen daardoor in de toekomst rekenen op zorg, meer ondernemers beginnen in deze sector met een bedrijf en er wordt gewerkt aan een grotere verscheidenheid aan banen. Drie gemeentelijke diensten trekken het programma. Sandra van de Waart (teammanager bij de afdeling Economie) heeft Nathal van Rijn (TwynstraGudde Interim Management) aangesteld als kwartiermaker Zorginnovatie.
Lees meer over deze opdracht
Het stationskwartier moet dé bruisende ontmoetingsplek worden van Helmond en de rest van de regio. Een vitaal gebied waar het goed wonen, werken en vertoeven is. Het station zelf is al in een nieuw jasje gestoken. De ontwikkeling van het gebied eromheen is de volgende stap. Een gebiedsvisie moest nog worden opgesteld. Parallel aan het opstellen van deze visie is TwynstraGudde gevraagd om de ontwikkelstrategie te maken én de financiële haalbaarheid te bepalen.
Bekijk meer
Huizenprijzen hebben altijd een groot effect op nieuwbouwplannen. In de afgelopen jaren gingen de huizenprijzen door het dak. Als gemeente hoefde je je daarom amper druk te maken over de waardeontwikkeling van bouwgrond. Inmiddels is dit een heel ander verhaal.
De prijzen van koopwoningen hebben de afgelopen jaren record na record gebroken. Maar in de tweede helft van 2022 werd voor het eerst in lange tijd een daling gerapporteerd. Die daling komt, niet toevallig, op een moment dat de inflatie hoog is en de hypotheekrente sterk is opgelopen. De betaalbaarheid van woningen staat hierdoor onder druk.
Daarbij krijgen woningen met een slecht energielabel en hoge energielasten op dit moment de grootste klappen, waaronder de altijd zo geliefde jaren ‘30 woningen. Zonder verduurzamingsmaatregelen zijn die woningen op termijn waarschijnlijk niet eens meer te verkopen of te financieren. De toekomst is natuurlijk ongewis, maar de verwachting is dat de prijsdaling van bestaande koopwoningen nog wel even aanhoudt.
De bouw van nieuwbouwwoningen heeft weer een eigen dynamiek. Vorige maand veegde de Raad van State de bouwvrijstelling stikstof van tafel. Goed voor de natuur, maar een klap voor de woningbouw. Voor veel bouwprojecten levert deze uitspraak zeker vertraging op. Maar dat is niet het enige probleem voor de nieuwbouw van woningen. Nieuwbouwprojecten worden ook afgeremd via de grondprijzen voor woningbouw. Die prijs van grond is grofweg de waarde van het huis minus de bouwkosten.
En daar zit het probleem. Schaarste aan bouwmaterialen, stijgende energiekosten én personeelstekorten leidden de afgelopen twee jaar tot sterk gestegen bouwkosten. Voorheen konden hogere bouwkosten vaak worden terugverdiend via hogere huizenprijzen. Maar deze mogelijkheid neemt af nu huizenkopers tienduizenden euro’s minder kunnen lenen door de sterk gestegen hypotheekrentes. Deze wisselwerking zorgt ervoor dat nieuwbouwhuizen, zeker in de duurdere categorieën, niet langer als warme broodjes over de toonbank gaan.
Maar wat gebeurt er als de huizenprijzen stagneren én bouwkosten stijgen? Dan daalt de waarde van de grond. En dat is slecht nieuws voor gemeenten, die bouwgrond verkopen aan projectontwikkelaars: inkomsten in de grondexploitatie lopen terug en de financiële risico’s nemen toe. Dit maakt het starten van nieuwbouwprojecten voor gemeenten heel onzeker.
En wat doe je dan als gemeente wanneer je aan de vooravond staat van een nieuw te starten woningbouwproject? Risicomanagement van (gemeentelijke) grondexploitaties wordt steeds belangrijker, net als faseerbaarheid en flexibiliteit in de programmering. Dit geldt ook voor projecten in de planfase en voor projecten in uitvoering. Tegelijkertijd blijft het maatschappelijke doel van een gezonde woningmarkt, waarin voor iedere doelgroep een woning te vinden is, even belangrijk. En dit doel hoeft misschien geen geld op te leveren.
Als gemeente is het nu essentieel om af te wegen wat voor woningen je precies nodig hebt. Voor wie moet je bouwen? Heb je sociale huurwoningen nodig? Middenhuur? Of juist duurdere woningen? Besef dat de woningmarkt één geheel is en dat je bijvoorbeeld door een impuls te geven aan de voorraad middenhuurwoningen ook zorgt voor doorstroming vanuit de sociale huursector. Streef naar een markt die in balans is en kies voor een nieuwbouwprogramma dat aansluit bij de marktvraag en het liefst ook flexibel is. En bepaal welke mate van risico en potentieel verlies er tegenover het bereiken van de maatschappelijke doelstellingen mag staan.
Als gemeente heb je langs de weg van de ruimtelijke ordening en de Huisvestingswet middelen om de woningmarkt te sturen. Bovendien hoef je het niet alleen te doen: je kunt traditioneel samenwerken met corporaties en marktpartijen om doelen in de huurmarkt te realiseren. En er zijn ook nieuwere vormen van samenwerking met de markt bijgekomen. Een voorbeeld hiervan is het Woonfonds RijswijkBuiten, waarbij de gemeente samen met anderen optreedt als belegger in een portefeuille middenhuur woningen. Het fonds dient de gemeentelijke beleidsdoelen en daarnaast behaalt de gemeente een rendement op haar inleg. Het financiële risico van de deelname van de gemeente in het fonds is beperkt.
En ook in de koopmarkt kun je als gemeente iets doen om de betaalbaarheid te stimuleren. Bepaal welke instrumenten je in kunt zetten. Bijvoorbeeld het toepassen van een koperskorting, die later weer verrekend wordt. Of je kunt als gemeente de grond in erfpacht uitgeven, waardoor een koper lagere woonlasten heeft.
Als gemeente heb je dus verschillende knoppen waar je aan kunt draaien. TwynstraGudde heeft veel ervaring met het speelveld van de woningmarkt: we staan gemeenten bij met financieel management en risicomanagement van woningbouwprojecten, bij het samenwerken met de markt, het implementeren van stimuleringsmaatregelen en faciliteren van politiek-bestuurlijke besluitvorming. Zeker nu is het niet altijd mogelijk om de financiële impact van heersende marktomstandigheden te vermijden. Het gaat erom dat je die zoveel mogelijk beheerst en stuurt op de balans tussen financieel rendement en maatschappelijk rendement. Doen wat nodig is, maar ook verantwoord.
