Huizenprijzen hebben altijd een groot effect op nieuwbouwplannen. In de afgelopen jaren gingen de huizenprijzen door het dak. Als gemeente hoefde je je daarom amper druk te maken over de waardeontwikkeling van bouwgrond. Inmiddels is dit een heel ander verhaal.
Oplopende rente en energielasten veroorzaken dalende huizenprijzen
De prijzen van koopwoningen hebben de afgelopen jaren record na record gebroken. Maar in de tweede helft van 2022 werd voor het eerst in lange tijd een daling gerapporteerd. Die daling komt, niet toevallig, op een moment dat de inflatie hoog is en de hypotheekrente sterk is opgelopen. De betaalbaarheid van woningen staat hierdoor onder druk.
Daarbij krijgen woningen met een slecht energielabel en hoge energielasten op dit moment de grootste klappen, waaronder de altijd zo geliefde jaren ‘30 woningen. Zonder verduurzamingsmaatregelen zijn die woningen op termijn waarschijnlijk niet eens meer te verkopen of te financieren. De toekomst is natuurlijk ongewis, maar de verwachting is dat de prijsdaling van bestaande koopwoningen nog wel even aanhoudt.
Ook dalende grondprijzen?
De bouw van nieuwbouwwoningen heeft weer een eigen dynamiek. Vorige maand veegde de Raad van State de bouwvrijstelling stikstof van tafel. Goed voor de natuur, maar een klap voor de woningbouw. Voor veel bouwprojecten levert deze uitspraak zeker vertraging op. Maar dat is niet het enige probleem voor de nieuwbouw van woningen. Nieuwbouwprojecten worden ook afgeremd via de grondprijzen voor woningbouw. Die prijs van grond is grofweg de waarde van het huis minus de bouwkosten.
En daar zit het probleem. Schaarste aan bouwmaterialen, stijgende energiekosten én personeelstekorten leidden de afgelopen twee jaar tot sterk gestegen bouwkosten. Voorheen konden hogere bouwkosten vaak worden terugverdiend via hogere huizenprijzen. Maar deze mogelijkheid neemt af nu huizenkopers tienduizenden euro’s minder kunnen lenen door de sterk gestegen hypotheekrentes. Deze wisselwerking zorgt ervoor dat nieuwbouwhuizen, zeker in de duurdere categorieën, niet langer als warme broodjes over de toonbank gaan.
Maar wat gebeurt er als de huizenprijzen stagneren én bouwkosten stijgen? Dan daalt de waarde van de grond. En dat is slecht nieuws voor gemeenten, die bouwgrond verkopen aan projectontwikkelaars: inkomsten in de grondexploitatie lopen terug en de financiële risico’s nemen toe. Dit maakt het starten van nieuwbouwprojecten voor gemeenten heel onzeker.
Als gemeente heb je ook een maatschappelijk doel
En wat doe je dan als gemeente wanneer je aan de vooravond staat van een nieuw te starten woningbouwproject? Risicomanagement van (gemeentelijke) grondexploitaties wordt steeds belangrijker, net als faseerbaarheid en flexibiliteit in de programmering. Dit geldt ook voor projecten in de planfase en voor projecten in uitvoering. Tegelijkertijd blijft het maatschappelijke doel van een gezonde woningmarkt, waarin voor iedere doelgroep een woning te vinden is, even belangrijk. En dit doel hoeft misschien geen geld op te leveren.
Als gemeente is het nu essentieel om af te wegen wat voor woningen je precies nodig hebt. Voor wie moet je bouwen? Heb je sociale huurwoningen nodig? Middenhuur? Of juist duurdere woningen? Besef dat de woningmarkt één geheel is en dat je bijvoorbeeld door een impuls te geven aan de voorraad middenhuurwoningen ook zorgt voor doorstroming vanuit de sociale huursector. Streef naar een markt die in balans is en kies voor een nieuwbouwprogramma dat aansluit bij de marktvraag en het liefst ook flexibel is. En bepaal welke mate van risico en potentieel verlies er tegenover het bereiken van de maatschappelijke doelstellingen mag staan.
Wat kun je nu als gemeente?
Als gemeente heb je langs de weg van de ruimtelijke ordening en de Huisvestingswet middelen om de woningmarkt te sturen. Bovendien hoef je het niet alleen te doen: je kunt traditioneel samenwerken met corporaties en marktpartijen om doelen in de huurmarkt te realiseren. En er zijn ook nieuwere vormen van samenwerking met de markt bijgekomen. Een voorbeeld hiervan is het Woonfonds RijswijkBuiten, waarbij de gemeente samen met anderen optreedt als belegger in een portefeuille middenhuur woningen. Het fonds dient de gemeentelijke beleidsdoelen en daarnaast behaalt de gemeente een rendement op haar inleg. Het financiële risico van de deelname van de gemeente in het fonds is beperkt.
En ook in de koopmarkt kun je als gemeente iets doen om de betaalbaarheid te stimuleren. Bepaal welke instrumenten je in kunt zetten. Bijvoorbeeld het toepassen van een koperskorting, die later weer verrekend wordt. Of je kunt als gemeente de grond in erfpacht uitgeven, waardoor een koper lagere woonlasten heeft.
Focus op het totaalplaatje
Als gemeente heb je dus verschillende knoppen waar je aan kunt draaien. TwynstraGudde heeft veel ervaring met het speelveld van de woningmarkt: we staan gemeenten bij met financieel management en risicomanagement van woningbouwprojecten, bij het samenwerken met de markt, het implementeren van stimuleringsmaatregelen en faciliteren van politiek-bestuurlijke besluitvorming. Zeker nu is het niet altijd mogelijk om de financiële impact van heersende marktomstandigheden te vermijden. Het gaat erom dat je die zoveel mogelijk beheerst en stuurt op de balans tussen financieel rendement en maatschappelijk rendement. Doen wat nodig is, maar ook verantwoord.
