Werken aan transities

Met onze adviseurs, managers en opleiders dragen we bij aan duurzame, maatschappelijke veranderingen. De uitdagingen zijn groot, maar onze kracht ligt in daadkracht. We krijgen maatschappelijke transities werkend.

Maatschappelijke transities

Impact

Opleiden

Wie we zijn

Bij TwynstraGudde werken mensen met zeer uiteenlopende expertises. Onze adviseurs, managers en opleiders vullen elkaar aan en dagen elkaar uit. Want samen komen we verder. Een oplossing is pas goed als die uitvoerbaar is. En als onze samenleving er blijvend wat aan heeft. We krijgen maatschappelijke transities werkend.

Ontdek

Recente vacatures
Executive search

Adviseur contracteren en aanbesteden van vitale infrastructuur

Wil jij bijdragen aan een vitale infrastructuur in Nederland? Onze adviseurs werken aan complexe projecten en programma’s in de bouw, infrastructuur, energie en....

Solliciteer nu
Aanbesteden en contracteren

Medior interim manager Openbaar Bestuur

Wij geloven dat de huidige uitdagingen in de publieke sector om nieuw leiderschap vragen. Hiervoor is een nieuwe generatie managers nodig. Managers die opgaven...

Solliciteer nu

Impact

Als aanjager van verandering staan we boven de belangen en tussen de partijen. We leven ons in, verkennen, analyseren, verhelderen, verbinden en ontwikkelen. We breken open wat in beton gegoten lijkt te zijn. Versnellen wat vast dreigt te lopen en brengen projecten tot een goed einde. Zo maken we blijvend impact op morgen.

Onze impact

Onze resultaten bij opdrachtgevers
TwynstraGudde_60jaa_wit
Werken bij

    Waar wij aan werken

    Met onze adviseurs, managers en opleiders dragen we bij aan duurzame, maatschappelijke veranderingen. Denk aan de energietransitie en de klimaatdoelen, de toekomst van de landbouw, goed onderwijs, passende zorg, oplossingen voor de krapte op de woningmarkt en hoe we het best van A naar B reizen. De uitdagingen zijn groot, maar onze kracht ligt in daadkracht. We laten transities werken.

    Wie we zijn

    Onze adviseurs en managers hebben uiteenlopende expertises en voelen zich verantwoordelijk voor de uitvoering. Duurzaamheid is een integraal onderdeel van onze werkwijze.

    ‘De Refugee Talent Hub brengt werkgevers en vluchtelingen dichter bij elkaar.’

    Jasper Oudshoorn, Adviseur Zorg

    Impact op morgen

    Wij voelen ons betrokken bij de wereld om ons heen en werken aan urgente vraagstukken. Alles om Nederland verder te helpen en transities werkend te maken.

    Recente vacatures
    Slimme en duurzame mobiliteit

    Inhousedag Stad van de Toekomst

    Ben jij student, starter of professional met minder dan 2 jaar werkervaring en wil je ervaren hoe het is om als adviseur bij TwynstraGudde te werken? Kom dan naar onze Inhousedag 'Stad van de toekomst'. En ervaar zelf hoe jij kunt werken aan verschillende opdrachten zoals 1) het sneller...

    Solliciteer nu
    Zorg

    Medior interim manager Openbaar Bestuur

    Wij geloven dat de huidige uitdagingen in de publieke sector om nieuw leiderschap vragen. Hiervoor is een nieuwe generatie managers nodig. Managers die opgaven behapbaar kunnen maken, die mensen kunnen inspireren en motiveren en die....

    Solliciteer nu

    Actueel Gemeentelijke nieuwbouwprojecten met dalende huizenprijzen en stijgende bouwkosten

    De woningmarkt wordt geconfronteerd met ingrijpende ontwikkelingen: huizenprijzen dalen, bouwkosten stijgen én we kampen met een stikstofcrisis. Tegelijkertijd is er een enorm tekort aan woningen. Minister Hugo de Jonge heeft het plan om tot en met 2030 900.000 nieuwe woningen te bouwen in ons land. Maar welke invloed hebben deze ontwikkelingen op nieuwbouwprojecten?

    Toegevoegd door Robert Siersma op 13 januari 2023

    Huizenprijzen hebben altijd een groot effect op nieuwbouwplannen. In de afgelopen jaren gingen de huizenprijzen door het dak. Als gemeente hoefde je je daarom amper druk te maken over de waardeontwikkeling van bouwgrond. Inmiddels is dit een heel ander verhaal.

    Oplopende rente en energielasten veroorzaken dalende huizenprijzen

    De prijzen van koopwoningen hebben de afgelopen jaren record na record gebroken. Maar in de tweede helft van 2022 werd voor het eerst in lange tijd een daling gerapporteerd. Die daling komt, niet toevallig, op een moment dat de inflatie hoog is en de hypotheekrente sterk is opgelopen. De betaalbaarheid van woningen staat hierdoor onder druk.

    Daarbij krijgen woningen met een slecht energielabel en hoge energielasten op dit moment de grootste klappen, waaronder de altijd zo geliefde jaren ‘30 woningen. Zonder verduurzamingsmaatregelen zijn die woningen op termijn waarschijnlijk niet eens meer te verkopen of te financieren. De toekomst is natuurlijk ongewis, maar de verwachting is dat de prijsdaling van bestaande koopwoningen nog wel even aanhoudt.

    Ook dalende grondprijzen?

    De bouw van nieuwbouwwoningen heeft weer een eigen dynamiek. Vorige maand veegde de Raad van State de bouwvrijstelling stikstof van tafel. Goed voor de natuur, maar een klap voor de woningbouw. Voor veel bouwprojecten levert deze uitspraak zeker vertraging op. Maar dat is niet het enige probleem voor de nieuwbouw van woningen. Nieuwbouwprojecten worden ook afgeremd via de grondprijzen voor woningbouw. Die prijs van grond is grofweg de waarde van het huis minus de bouwkosten.

    Gemeentelijke nieuwbouwprojecten met dalende huizenprijzen en stijgende bouwkosten

    En daar zit het probleem. Schaarste aan bouwmaterialen, stijgende energiekosten én personeelstekorten leidden de afgelopen twee jaar tot sterk gestegen bouwkosten. Voorheen konden hogere bouwkosten vaak worden terugverdiend via hogere huizenprijzen. Maar deze mogelijkheid neemt af nu huizenkopers tienduizenden euro’s minder kunnen lenen door de sterk gestegen hypotheekrentes. Deze wisselwerking zorgt ervoor dat nieuwbouwhuizen, zeker in de duurdere categorieën, niet langer als warme broodjes over de toonbank gaan.

    Maar wat gebeurt er als de huizenprijzen stagneren én bouwkosten stijgen? Dan daalt de waarde van de grond. En dat is slecht nieuws voor gemeenten, die bouwgrond verkopen aan projectontwikkelaars: inkomsten in de grondexploitatie lopen terug en de financiële risico’s nemen toe. Dit maakt het starten van nieuwbouwprojecten voor gemeenten heel onzeker.

    Als gemeente heb je ook een maatschappelijk doel

    En wat doe je dan als gemeente wanneer je aan de vooravond staat van een nieuw te starten woningbouwproject? Risicomanagement van (gemeentelijke) grondexploitaties wordt steeds belangrijker, net als faseerbaarheid en flexibiliteit in de programmering. Dit geldt ook voor projecten in de planfase en voor projecten in uitvoering. Tegelijkertijd blijft het maatschappelijke doel van een gezonde woningmarkt, waarin voor iedere doelgroep een woning te vinden is, even belangrijk. En dit doel hoeft misschien geen geld op te leveren.

    Als gemeente is het nu essentieel om af te wegen wat voor woningen je precies nodig hebt. Voor wie moet je bouwen? Heb je sociale huurwoningen nodig? Middenhuur? Of juist duurdere woningen? Besef dat de woningmarkt één geheel is en dat je bijvoorbeeld door een impuls te geven aan de voorraad middenhuurwoningen ook zorgt voor doorstroming vanuit de sociale huursector. Streef naar een markt die in balans is en kies voor een nieuwbouwprogramma dat aansluit bij de marktvraag en het liefst ook flexibel is. En bepaal welke mate van risico en potentieel verlies er tegenover het bereiken van de maatschappelijke doelstellingen mag staan.

    Wat kun je nu als gemeente?

    Als gemeente heb je langs de weg van de ruimtelijke ordening en de Huisvestingswet middelen om de woningmarkt te sturen. Bovendien hoef je het niet alleen te doen: je kunt traditioneel samenwerken met corporaties en marktpartijen om doelen in de huurmarkt te realiseren. En er zijn ook nieuwere vormen van samenwerking met de markt bijgekomen. Een voorbeeld hiervan is het Woonfonds RijswijkBuiten, waarbij de gemeente samen met anderen optreedt als belegger in een portefeuille middenhuur woningen. Het fonds dient de gemeentelijke beleidsdoelen en daarnaast behaalt de gemeente een rendement op haar inleg. Het financiële risico van de deelname van de gemeente in het fonds is beperkt.

    En ook in de koopmarkt kun je als gemeente iets doen om de betaalbaarheid te stimuleren. Bepaal welke instrumenten je in kunt zetten. Bijvoorbeeld het toepassen van een koperskorting, die later weer verrekend wordt. Of je kunt als gemeente de grond in erfpacht uitgeven, waardoor een koper lagere woonlasten heeft.

    Focus op het totaalplaatje

    Als gemeente heb je dus verschillende knoppen waar je aan kunt draaien. TwynstraGudde heeft veel ervaring met het speelveld van de woningmarkt: we staan gemeenten bij met financieel management en risicomanagement van woningbouwprojecten, bij het samenwerken met de markt, het implementeren van stimuleringsmaatregelen en faciliteren van politiek-bestuurlijke besluitvorming. Zeker nu is het niet altijd mogelijk om de financiële impact van heersende marktomstandigheden te vermijden. Het gaat erom dat je die zoveel mogelijk beheerst en stuurt op de balans tussen financieel rendement en maatschappelijk rendement. Doen wat nodig is, maar ook verantwoord.

    Heb je een vraag over jouw opgave?

    Meer inzichten

    Artikel

    Transformatie landelijk gebied: werken vanuit een duurzaam verdienmodel

    — Martin Stout
    Actueel

    Gemeentelijke nieuwbouwprojecten met dalende huizenprijzen en stijgende bouwkosten

    Robert Siersma

    Projectportfolio Ruimte, Wonen en Economie

    Gregor Heemskerk

    Bekijk alle inzichten

    Neem contact op met

    Alle mensen

    Neem contact op met

    Alle mensen

    Impact op morgen

    Werken met TwynstraGudde betekent samen maatschappelijke transities werkend krijgen. Met advies, management oplossingen en opleidingen helpen we mensen en organisaties bij duurzame veranderingen. Onze kracht ligt in daadkracht. In het creëren van oplossingen die werkbaar zijn én werkbaar blijven. Samen met onze opdrachtgevers werken we aan een samenleving die schoon, veilig, gezond en weerbaar is. Zo maken we blijvend impact op morgen.

    Blijf op de hoogte

    TwynstraGudde logo
    Impact op morgen.