Cijfers en benchmark van maatschappelijk vastgoed

De overtuiging bestaat dat gemeenten hun vastgoedbeheer een stuk efficiënter kunnen uitvoeren. 

Toegevoegd door Wicher Schönau op 3 juli 2014

Vanuit de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed van 2012 bestaat er meer inzicht in welke prestaties gemeentelijke vastgoedorganisaties feitelijk leveren.

De prestaties van gemeentelijk vastgoed in beeld

Het is de zesde keer dat de IPD de benchmark voor gemeenten heeft uitgevoerd. Hierdoor begint een steeds nauwkeuriger beeld te ontstaan van de omvang, de kosten en de opbrengsten van het gemeentelijk vastgoed in Nederland. Dit jaar vertegenwoordigt de benchmark bijna 6 mln vierkante meter (BVO), verdeeld over een kleine 3.400 objecten in 18 gemeenten.

Op het eerste gezicht lijkt de benchmark een droge uiteenzetting van cijfers. Toch plaatste onderzoeker Bert Teuben in zijn presentatie op 27 juni enkele verklarende kanttekeningen. En om te beoordelen wat de waarde van de cijfers is, zijn deze kanttekeningen het vermelden waard.

Exploitatiekosten

In relatie tot het onderzoek van de TU Delft zijn met name de exploitatiekosten van gemeentelijk vastgoed interessant in vergelijking met andere vastgoedeigenaren. Deze kosten – bestaande uit onderhoud, beheer, vaste en overige kosten – blijken van hetzelfde niveau te zijn als bij corporaties en beleggers. De IPD kan dit weten, omdat zij voor deze eigenaren aparte indices bijhoudt. Als men inzoomt op specifieke typen vastgoed, loopt de gemeente slechts bij kinderopvang uit de pas; voor andere functies presteert zij nauwelijks minder dan corporaties en vastgoedbeleggers.

Bij de inkomsten uit vastgoed zien wij beleggers aanzienlijk beter presteren bij woon- en winkelfuncties. Dat is niet verbazingwekkend, aangezien de meeste gemeenten dit type vastgoed als strategisch vastgoed beschouwen en dit wensen af te stoten of te slopen. Hierdoor is vaak sprake van tijdelijke huurders, die om begrijpelijke redenen een lagere huur betalen.

"De gemeente loopt slechts bij kinderopvang uit de pas; voor andere functies presteert zij nauwelijks minder dan corporaties en vastgoedbeleggers."

Hoe staat het met kostprijsdekkendheid

Meest interessant aan de IPD index is de trends die zichtbaar worden nu deze benchmark enkele jaren loopt. Omdat in de praktijk vooral discussies plaatsvinden over kostprijsdekkende huren doen wij op basis van de benchmarkt een aantal observaties:

  • Als benchmark hebben de deelnemende gemeenten kostprijsdekkendheid op portefeuilleniveau benaderd
  • De bandbreedte waarin verschillende gemeenten kostprijsdekkendheid onder- of overschrijden is zo groot dat hier geen algemeen beeld uit afgeleid kan worden
  • Vooral sportfuncties (13%) blijken lastig kostprijsdekkend te krijgen. De vraag is hoe ernstig dit is, als men bedenkt dat het merendeel van de inkomsten afkomstig is van de gemeente zelf.

Tot slot nog een opvallende ontwikkeling: de gemiddelde boekwaarde van het gemeentelijk vastgoed stijgt. Verklaring hiervoor is waarschijnlijk dat panden met een lage boekwaarde de afgelopen jaren zijn verkocht. Dat hierdoor ook de gemiddelde inkomsten per vierkante meter stijgen, is eigenlijk een logisch gevolg. Anders zou het een prestatie van formaat zijn wanneer gemeenten in deze tijd hogere inkomsten weten te genereren van huurders, wiens inkomsten momenteel onder druk staan…..van diezelfde gemeenten.

Neem contact op

Alle mensen

Neem contact op

Alle mensen

Blijf op de hoogte

Ontvang de nieuwsbrief.

Vragen?

Je kunt ons mailen of bellen 033 467 77 77

Impact op morgen.