Blog Hoe manage je een circulair vastgoedproject?

In 2050 zijn wij in een circulaire economie beland. Belangrijkste focus: geen nieuwe grondstoffen gebruiken. De levensduur van de huisvestingsprojecten die nu ontwikkeld worden kennen al een levensduur tot voorbij het jaar 2050. Moeten we dan niet nu al projecten ontwikkelen die volledig circulair zijn, of kunnen we hiernaartoe groeien? Goed nieuws; groeien kan.

Toegevoegd door Pieter Wackers op 29 januari 2021

Het ontwikkelen van een gebouw is een ingewikkeld proces. Een samengesteld product dat in het ontwerpproces van grof naar fijn gaat en van fysieke aspecten tot de organisatorische aspecten. In alle fases van een project kun je circulariteit wel op een andere manier toepassen. Maar wat doe je wanneer? Hoe stuur hier je als opdrachtgever op?

Voor sommige gebouwonderdelen krijg je maar één kans

Door je in eerste instantie te focussen op de onderdelen die het langste meegaan, behaal je de meeste impact. Een gebouw bestaat uit verschillende lagen met elk zijn eigen levensduur. Waarbij zowel de verschillende lagen als de verschillende discplines integraal worden benaderd. Uiteindelijk wordt het gebouw opgeleverd als één samenhangend geheel van deze verschillende lagen.

Vanuit 2050 beredeneerd kunnen we ons als eerste afvragen voor welke laag we geen tweeede kans meer krijgen om het goed te doen. Een constructie staat er in 2050 nog, terwijl je voor het meubilair nog een tweede, derde en wellicht zelfs nog een vierde kans krijgt om het zonder of met positieve impact te doen (zie onderstaand figuur). Elke laag heeft dus een eigen levensduur met zijn eigen belasting op de beschikbare grondstoffen. Door bewust keuzes te maken in de lagen waar de meeste winst op lange termijn te behalen is, kan binnen de projectkaders een positief resultaat voor de grondstoffenvoorraad behaald worden.

toepassen van projectmanagement bij gebouwen in een circulaire economie

Technische verduidelijking over de impact van bepaalde keuze op de totale CO2 impact

Theoretisch kader

Als handvaten voor circulaire economie binnen de gebouwde omgeving hanteren we drie modellen. De eerste is de hierboven al benoemde lagenstructuur van Steward Brandt. Hiermee pellen wij de focus per nieuwbouw- of renovatieproject af met het ontwerpteam. Vervolgens beoordelen we de oplossingen met behulp van de prinicipes van het tweede en derde model. Namelijk het Value Hill Framework van Sustainable Finance Lab, Circle Economy, Het Groene Brein, Nuovalente en TUDelft en het 10-R model van Prof. dr. Jacqueline Cramer.

Hoe kun je als opdrachtgever sturen?

Maar hoe stuur je daar als opdrachtgever (en procesmanager) op? De koppeling van de kennis van deze drie modellen en de essenties van het projectmatig werken geeft ons drie waardevolle inzichten; op elk aspect een.

Faseren; effectief gaat voor efficiënt

De focus per fase verschilt. Maar in elke fase zijn een aantal principes belangrijk: kijk of er aanbod is dat aansluiting geeft op de vraag; kijk wat eventueel op een duurzame wijze (demontabel, afbreekbaar, groeibaar, flexibel) kan worden opgelost en kijk bovenal of er nog aan minimalisatie gedaan kan worden.

Dus in de initiatieffase kan de opdrachtgever onderzoeken of er niet ook organisatorische oplossingen voor het huisvestingsprobleem zijn of samenwerkingen met derden. Terwijl je in de ontwerpfase zoekt naar gebruikte materialen, toepassing van hernieuwbare materialen (zoals hout, vlas of hennep) of het benutten van complete deeloplossingen.

Het is het faciliteren van aanbodgestuurd ontwerpen in plaats van vraaggestuurd ontwerpen.

toepassen van projectmanagement bij gebouwen in een circulaire economie

Beheersen; de beheer focus moet kantelen

In dat aanbodgestuurd ontwerpen ontstaan afhankelijkheden. Lokale samenwerkingen om faciliteiten te delen, zodat je ze niet zelf nodig hebt (vergaderruimten, restaurants) of materiaal dat nog niet direct voorhanden is. Het managen van de match in aanbod en vraag, vraagt meer organisatiekracht dan normaal. Je koopt immers niet meer iets vanuit ‘het schap’. Om dezelfde kwaliteit te behalen met minder grondstoffen, is dus meer aandacht nodig voor de beheersing van informatie en organisatie.

toepassen van projectmanagement bij gebouwen in een circulaire economie

Beslissen; accepteren is het nieuwe beslissen

Maar de meeste invloed zit bij de faseresultaten als de opdrachtgever kán en moet beslissen. Om maximaal ruimte te bieden aan het ‘circulair upgraden’ van het project wordt eerst in concept besloten of de geboden functionaliteit of ontwerp voldoende is. Daarna wordt gekeken of er op basis van beschikbaar aanbod een match te maken is. Het is aan de opdrachtgever om de kaders van dit tussentijdse onderzoek vast te stellen. Hoeveel tijd mag dit kosten? En is een alternatieve functionele oplossing ook acceptabel? De resultaten van deze meer circulaire variant wordt vervolgens door de opdrachtgever vastgesteld als uitgangspunt voor de volgende fase. Een volgende fase waarin dit proces zich herhaalt, maar op de onderwerpen die daarin relevant zijn.

toepassen van projectmanagement bij gebouwen in een circulaire economie

Dat betekent uiteraard niet dat alle initatieven op het gebied van circulair meubilair en hergebruik van spijkerbroeken als isolatie nu niet relevant zijn. Zoals hierboven duidelijk wordt, draagt dit ook bij aan het verminderen van het materiaalgebruik en leren hoe dit in de circulaire economie werkt is zeker wat waard. Maar wil je als opdrachtgever de meeste impact maken, dan stuur je strategisch op de grootste CO2 reductie van het project.

De wendbare opdrachtgever

De meeste winst is te behalen nog voordat de architecten en technische adviseurs aan tafel zitten. Het meest circulaire project is namelijk het project dat je niet realiseert. Daarmee heb je als opdrachtgever de positie en kans om de meeste impact te maken nog voordat het project gedefinieerd is.

En in de projecten? Dan vraagt het de opdrachtgever vooral om wendbaar te zijn, geen vastomlijnd eindresultaat te accepteren en een continue herijking van ontwerpkaders. Maar bovenal een robuste ambitie op circulariteit.

Wil je van gedachte wisselen wat het betekent voor jouw projectmanagement om je eigen vastgoedprojecten circulair te krijgen? Neem vrijblijvend contact met ons op.

Neem contact op met

Alle mensen

Neem contact op met

Alle mensen

Blijf op de hoogte

Ontvang de nieuwsbrief.

Vragen?

Je kunt ons mailen of bellen 033 467 77 77

Impact op morgen.