Het is een bekend probleem: de matige doorstroming van huishoudens op de woningmarkt met alle negatieve gevolgen van dien. De langste verhuisketens worden gegenereerd door huishoudens aan het einde van hun wooncarrière, maar als ouderen niet van zins zijn hun bijvoorbeeld (te) grote gezinswoning in te ruilen voor een appartement, stagneert het. Seniorencomplex De Reiger in Hilversum is een positieve uitzondering. Toen het complex met 52 appartementen in 2011 werd opgeleverd, waren er voor elke woning tien gegadigden. Wat zijn de succesfactoren?
Maatschappelijke kosten en baten
In opdracht van de provincie Noord-Holland hebben TwynstraGudde en RIGO Research en Advies het succes van De Reiger met een maatschappelijke kosten-batenanalyse nader bekeken. We hebben verschillende maatschappelijke effecten gedefinieerd, zoals de businesscase, het woongenot (waaronder doorstroming) en gezondheidseffecten. De effecten hebben we onderzocht aan de hand van modelstudies, deskresearch en interviews met betrokkenen en bewoners. De effecten zijn vervolgens uitgedrukt in geld. De analyse gaf een positief saldo te zien van 0,23 miljoen euro en een baten-kostenratio van 1,04. Het bleek dat de betrokken corporatie de meeste kosten draagt. De bewoners komen als grootste baathebbers uit de bus in termen van woongenot en gezondheid.
Vergelijkbare buurten
In aansluiting op deze analyse is onderzoek gedaan naar specifieke kenmerken van de wijk Kerkelanden in Hilversum, die het succes van De Reiger verklaren. Vervolgens is gekeken naar kenmerken in andere Nederlandse buurten en wijken om daaruit te kunnen afleiden waar hetzelfde concept ook succesvol zou kunnen zijn.
Het resultaat voor de opdrachtgever
De Reiger kan worden gewaardeerd als een licht maatschappelijk renderend project. Het succes wordt onder andere verklaard door een combinatie van de grote vraag vanuit de buurt en het feit dat de appartementen in de markt zijn gezet als aanleunwoningen met een voorrangsregeling. De bewoners zagen dit als een buitenkans. In het onderzoek zijn veel buurten geïdentificeerd die (sterk) op Kerkelanden lijken en waar het concept van De Reiger misschien ook succesvol kan zijn. Het onderzoek biedt daarmee handvatten voor beleid van overheden en woningcorporaties die de doorstroming op de lokale woningmarkt willen vergroten.
De toegevoegde waarde van TwynstraGudde
TwynstraGudde heeft ervaring met de opzet en uitvoering van de maatschappelijke kosten-batenanalyse. Volgens geaccepteerde standaarden komen we tot een definitie en een operationalisering van uiteenlopende parameters. Daarmee zetten we vervolgens alle baten en lasten transparant op een rijtje.
