Blog Gemengd bouwen in aandachtswijken; lessen uit recente MKBA’s

'Achterstandswijken in Nederland zijn dichterbij dan ooit'. Dit blijkt uit het Aedes rapport Veerkracht in het corporatiebezit. 'De leefbaarheid in buurten met veel corporatiewoningen gaat harder achteruit dan verwacht. Mensen voelen zich onveiliger, de overlast neemt heftiger vormen aan en dat maakt de oplossingen complexer. Veel buurten staan op het punt te veranderen in probleemgebieden als we nu niet ingrijpen'.

Toegevoegd door Edgar Wever op 5 maart 2021

Het achterliggende mechanisme van deze problematiek is dat de instroom van mensen met een laag inkomen in wijken met corporatiewoningen groeit en omgekeerd dat huurders met een hoger inkomen steeds vaker de wijken verlaten. Het rapport bracht een hele reeks reacties te weeg in de media met o.a. reportages op BNR Radio, Radio 1 en artikelen in de Volkskrant, Trouw en de Telegraaf. Waarbij er een debat op gang kwam met de centrale vraag of het mengen van deze wijken door de bouw van duurdere woningen de oplossing is, mooi verwoord in de Volkskrant kop van 3 februari 2020 ‘Helpen dure huurwoningen in slechte wijken tegen verloedering?’

Vermenging vergroot de leefbaarheid

Een debat dat mij enigszins verbaasde, omdat het afgelopen decennium het antwoord op deze vraag allang is gegeven en ook voor de hand ligt. Het kort door de bocht antwoord is JA. We weten dat menging van wijken als gevolg van (sloop)nieuwbouw leidt tot een verbetering van de leefbaarheid van wijken. Dit is bewezen door tal van praktijkvoorbeelden (denk aan wijken zoals Katendrecht en Spangen in Rotterdam, Houthavens en de Indische buurt in Amsterdam) en uit wetenschappelijk onderzoek. Zo bewezen Zwiers, Van Ham en Kleinhans in The Effects of Physical Restructuring on the Socioeconomic Status of Neighborhoods: Selective Migration and Upgrading (discussion paper April 2017) dat sloop en nieuwbouw goed is voor de wijk.

Gemengd bouwen in aandachtswijken; lessen uit recente MKBA’s

Maar is (sloop) nieuwbouw in aandachtswijken dan de oplossing voor alles? Het meer complexe antwoord is natuurlijk NEE. Dit blijkt ook uit recente maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA's) die door mij, maar ook andere auteurs zijn opgesteld van plannen voor grootschalige fysieke vernieuwingsprogramma’s in aandachtswijken.

Ik pak hier twee voorbeelden uit eigen praktijk bij de hand: de MKBA Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ, 2014) en de recent verschenen MKBA Den Haag Zuidwest (november 2019). Voor beide gebieden gold dezelfde aanleiding: zowel Rotterdam Zuid (in de MKBA ging het om de wijken OudCharlois, Carnisse, Bloemhof, Tarwewijk, Hillesluis, Afrikaanderwijk en Feijenoord) als Den Haag Zuidwest worden gekenmerkt door onder andere een matige tot negatieve leefbaarheid, gemiddeld lage WOZ-waarden, een slechte onderhoudsstaat van woningen, dalende veiligheids- en sociale cijfers en relatief veel werkloosheid en uitval op scholen. En in beide MKBA’s is gekeken naar de effecten van een grootschalig fysiek programma. In Rotterdam-Zuid sloopnieuwbouw en renovatie van 35.000 sociale en particuliere woningen (op een totaal van 95.000) en in Den Haag Zuidwest een verdichtingsopgave van 10.000 woningen (op een totaal van 33.000 woningen). In beide gevallen wordt met het fysieke vernieuwingsprogramma ingezet op een duurder woonsegment (markthuur en koop) om daarmee om menging van doelgroepen in deze aandachtswijken te bewerkstelligen.

Uit beide MKBA’s blijkt dat dergelijke programma’s naar verwachting tot flinke leefbaarheidseffecten zullen leiden, niet verbazingwekkend gezien de ervaringen uit het verleden. Maar er komen ook een aantal aandachtspunten uit deze MKBA’s naar voren.

Wegen de baten wel op tegen de kosten?

Om te beginnen gaat het om enorme investeringsbedragen (in beide programma's ging het om honderden miljoen euro’s). Dit soort bedragen kan natuurlijk maar één keer worden uitgegeven en de vraag is of dergelijke grootschalige fysieke programma’s het meeste rendement opleveren. Vaak zijn deze investeringsbedragen zo hoog dat het saldo van de MKBA ook niet positief uitkomt (dat gold in bijzonder voor NPRZ). Niet alleen vanwege de hoge investeringsbedragen, maar ook als gevolg van de soms hoge restwaarde van het vastgoed in het zogenaamde nulalternatief. De woningen kunnen technisch gezien vaak nog voor een langere periode mee in een gespannen woningmarkt en de restwaarde van die woningen is MKBA technisch in feite een extra kostenpost voor het projectalternatief (of vermeden opbrengsten van het nulalternatief).

Positie van kwetsbare bewoners

Een tweede - veel belangrijkere - les is dat dit soort grootschalige ingrepen weliswaar de leefbaarheid van de wijken sterk verbetert, maar niet de sociaal-economische positie van de kwetsbare bewoners in die wijken. Er wordt nogal eens gedacht dat fysieke vernieuwing ook leidt tot betere prestaties van de kwetsbare bewoners op de hiervoor genoemde thema’s (schooluitval, criminaliteit, zorg). Maar dat klopt niet. De leefbaarheidsverbetering van de wijken is hoofdzakelijk het gevolg van de menging die optreedt van verschillende doelgroepen. De enige uitzondering hierop is dat er beperkte werkgelegenheidseffecten kunnen optreden voor de kwetsbare doelgroepen gekoppeld aan nieuwe voorzieningen in de wijken die onderdeel uitmaken van het nieuwe programma. Denk dan aan schoonmaak, beveiliging van gebouwen e.d. Maar wil je echt wat doen aan de sociale problematiek van kwetsbare bewoners, dan zal er sprake moeten zijn van flankerend sociaal beleid. Ook Aedes geeft dit aan naar aanleiding van haar rapport: ‘Daarnaast dienen ook kwetsbare huurders de zorg en begeleiding te krijgen die ze nodig hebben’.

Waterbedeffecten

Een derde les die getrokken kan worden en die verband houdt met de vorige les is dat de grootschalige fysieke programma’s niet of nauwelijks leiden tot positieve gevolgen voor omliggende gebieden. Zwiers, Van Ham en Kleinhans concludeerden dit twee jaar geleden ook al: 'De effecten van sloop en nieuwbouw zijn dan ook uitermate lokaal: alleen de wijken die onderhevig zijn geweest aan stedelijke vernieuwing, en waar oorspronkelijke bewoners zijn vervangen, hebben een verbetering in de sociaaleconomische status doorgemaakt'. Uit de MKBA’s komt daarbij nog een waarschuwing naar voren. Bij die programma’s waar grootschalig wordt ingezet op het ‘vervangen van bewoners’ (zoals bijvoorbeeld bij NPRZ), kan er sprake zijn van een negatief waterbedeffect. Zolang deze bewoners terecht komen in kwalitatief betere buurten is er niet zoveel aan de hand en blijkt uit onderzoek achteraf dat een aanzienlijk deel van deze bewoners de verhuizing als iets positiefs heeft ervaren. Maar indien er sprake is van geconcentreerde verhuizing van de ene kwetsbare wijk naar een andere (misschien net iets mindere) kwetsbare wijk, dan loop je het risico op het verplaatsen van leefbaarheidsproblematiek en ben je met het kostbare investeringsprogramma niets bent opgeschoten.

Belang van maatwerk

Resumerend blijkt – net zoals in vele andere situaties – dat de woningbouwopgave problematiek van aandachtswijken vraagt om maatwerk. Ja, gemengd bouwen biedt een structurele oplossing voor het verbeteren van de leefbaarheid, maar is een doorgaans kostbare langetermijn oplossing. Het is daarbij zoeken naar een goede balans tussen sloop, nieuwbouw en renovatie om de kosten niet de bocht uit te laten vliegen. Uit verschillende MKBA’s is overigens gebleken dat een slimme mix de business case enorm kan verbeteren. En er is behoefte aan een flankerend sociaal beleid zodat de kwetsbare bewoners in de aandachtswijken – of ze nu blijven of verhuizen - ook zelf de ondersteuning krijgen die zij nodig hebben.

Het originele artikel is gepubliceerd op https://www.mkba-informatie.nl/.

Neem contact op met

Alle mensen

Neem contact op met

Alle mensen

Blijf op de hoogte

Ontvang de nieuwsbrief.

Vragen?

Je kunt ons mailen of bellen 033 467 77 77

Impact op morgen.