Woonstad Rotterdam aan de slag met nieuw Afwegingskader Maatschappelijk Rendement | Twynstra Gudde - Organisatieadviesbureau - organisatieadviesbureau

Woonstad Rotterdam aan de slag met nieuw Afwegingskader Maatschappelijk Rendement

Hoe maak je het maatschappelijk rendement van woningcorporaties zichtbaar en tastbaar, in vastgoedwaarde, leefkwaliteit en euro’s? Dat was de vraag van Woonstad Rotterdam aan Twynstra Gudde. Wij ontwikkelden in opdracht van deze Rotterdamse corporatie het nieuwe Afwegingskader Maatschappelijk Rendement, dat we nu samen uitwerken. Vanaf 1 januari 2014 gebruikt Woonstad Rotterdam dit sturingsinstrument bij vrijwel alle vastgoedbeslissingen.

Bestuursvoorzitter Maria Molenaar vertelt in dit interview met Twynstra Gudde manager Ilta van der Mast hoe Woonstad het Afwegingskader in gaat zetten en wat het betekent voor de positie van haar corporatie ten opzichte van de bewoners, de gemeente Rotterdam en andere stakeholders. 

Woonstad Rotterdam is met 54.000 woningen en bedrijfsruimten een van de grootste corporaties in ons land. Uw bezit ligt ook nog eens in een van de moeilijkste stadsdelen van Nederland, Rotterdam-Zuid. Welke rol speelt de corporatie voor zowel de mensen als voor de wijk?

Maria Molenaar: "Dat wij een stadscorporatie zijn, betekent dat wij ons helemaal kunnen focussen op de Rotterdamse volkshuisvesting. Wij zijn actief in 38 wijken in Rotterdam en sterk gericht op betaalbaarheid en de woonomgeving. Ons beleid vatten we kernachtig samen met: Werkende Wijken. Behalve de individuele huurder is voor ons de woonomgeving van essentieel belang."

Werkende wijken
"Wij doen meer dan alleen woningen aanbieden. Met ons programma Werkende Wijken gaan we daarin behoorlijk ver. De inzet is het creëren van een wijk met schone en veilige woningen en tevreden bewoners die voor zichzelf kunnen opkomen. Dat klinkt eenvoudig, maar om ervoor te zorgen dat een wijk werkt, moet alles kloppen: de kwaliteit van de woningen, een schone en veilige omgeving en mogelijkheden voor bewoners om zich te ontplooien.

Door hechte samenwerking met zorginstellingen in de buurt willen we bereiken dat oudere mensen langer thuis kunnen wonen. We hebben zelfs geregeld dat dwarsliggende jongeren als schilders aan de slag konden bij het opknappen van hun eigen wijk. Dat dwarsliggen is daardoor verleden tijd geworden. Wij werken ook mee aan een beroepskeuzeprogramma, want hoe meer mensen werk vinden, des te zekerder wordt de betalingsdiscipline van je huurders."

Hoe ver kunt u daarin gaan?
"Dat vragen wij ons regelmatig af. Een voorwaarde is dat we het alleen doen in wijken waar dit zonder ons niet van de grond zou komen. Onze acties moeten passen bij de problemen en het DNA van een wijk. In sommige wijken zal het slechter gaan als we alleen voor huisvesting zouden zorgen."

"Als corporatie kunnen we het verschil maken en zelfredzaamheid in kwetsbare wijken dichterbij brengen."

Zelfredzaamheid
Intussen pleit de politiek juist voor zelfredzaamheid van de burger…
"Dat is om zich goed, maar niet voor alle mensen te bereiken. Als corporatie kunnen wij het verschil maken en zelfredzaamheid in kwetsbare wijken dichterbij brengen."

U gaat daarmee tegen de stroom in, want het is goed mogelijk dat leefbaarheid straks geen taak van corporaties meer is.
"Dat klopt. Daarom vinden wij het belangrijk dat we kunnen laten zien wat onze inspanningen betekenen voor de leefbaarheid in de wijk, en voor de vastgoedwaarde. De gemeente en de deelgemeenten waarderen onze inspanningen, maar we moeten vooral laten zien dat die effectief zijn en waarde toevoegen. Om dat te onderbouwen hebben we Twynstra Gudde gevraagd om voor ons het Afwegingskader Maatschappelijk Rendement te ontwikkelen. We wilden in harde euro’s de meerwaarde van onze inspanningen laten zien. Door onze maatschappelijke rol te meten maken we deze transparant. Net zoals we doen met onze vastgoedrol."

Uitleggen
Wet levert gebruik van het Afwegingskader u op?
"Het helpt ons in drie stadia. In de eerste plaats krijgen we intern betere besluitvorming, namelijk zekerheid over het rendement van leefbaarheidinvesteringen voor de maatschappelijke omgeving waarin we werken, en voor de vastgoedwaarde. Vervolgens kunnen we aan onze omgeving beter uitleggen waarom we investeren in bijvoorbeeld de buitenruimte, in energiebesparing of in het verwijderen van Trespa-gevelplaten. Zo maken we transparanter wat we waar investeren en wat de effecten daarvan zijn. Ten derde leidt het Afwegingskader tot een continu verbeteringsproces, tot professionalisering van onze organisatie. Wij investeren jaarlijks meer dan 150 miljoen in nieuwbouw en onderhoud in 38 Rotterdamse wijken. Met het Afwegingskader bouwen we een grote dataverzameling op en creëren we onze eigen benchmarks. Zo leren we beter wat werkt en wat niet, waardoor we scherper worden.

De gemeente Rotterdam is erg nieuwsgierig naar onze ervaringen. En ik ben ervan overtuigd dat de minister niet tegen onze aanpak van leefbaarheid is, maar wel tegen verspilling. Met het Afwegingskader kunnen hebben we nog meer mogelijkheden om onzekerheden daarover weg te nemen.

De essentie is dus dat we met het Afwegingskader inzichtelijk maken wat de maatschappelijke effecten zijn van bepaalde investeringen die Woonstad doet."

Kengetallen
Hoe komt u tot het bepalen van de bedragen en effecten die in het Afwegingskader moeten worden ingevoerd?
"In het financiële domein werken we al lang met parameters om te komen tot rendementseisen. Daar willen wij met het maatschappelijk rendement ook heen. We hebben hiervoor de hulp van Edgar Wever van Twynstra Gudde ingeroepen. Je moet immers allerlei kengetallen invoeren, bijvoorbeeld over de maatschappelijke waarde van CO2-reducties of van bedrijfshuisvesting in een wijk. Dat moet gevalideerd zijn, bijna wetenschappelijk, gebruikmakend van wat anderen al hebben uitgezocht.

Het moet zo veel mogelijk gaan over meetbare zaken: als je huurders aantrekt met een profiel dat solide betalingsgedrag belooft, heeft dat invloed op je vastgoedwaarde, maar ook op het imago van een wijk. Bij te veel twijfel nemen we het niet op in het model.

Het is nu nog een vrij complexe rekenbox, maar ik weet zeker dat de toepasbaarheid snel zal verbeteren als we er een tijd mee hebben gewerkt. De verbeterkracht zit in de herhaling, zoals ook het vastgoedmodel van Aedes heel geleidelijk steeds beter is geworden."

Kan al dat maatschappelijk rendement weer ten goede komen aan de investeringsruimte van de corporatie?
"Nee, dat kan niet met alles. Het verminderen van klimaatgassen verdwijnt in de lucht. Als wij erin slagen iemand uit de bijstand te halen, krijgen we echt niet een percentage van de uitkering die de gemeente daarmee bespaart."

Inkrimpen
Kunt u met het Afwegingskader ook uw eigen organisatie scherper aansturen?
"Door beter te weten wat de effecten van onze investeringen zijn, kan je de middelen effectiever inzetten en dus met minder meer bereiken. En dat is natuurlijk uitermate van belang in deze tijd van bezuinigingen bij een gelijkblijvende Rotterdamse opgave."

Gebiedsvisie
Zou een soort maatschappelijk afwegingskader ook een rol kunnen spelen in de lokale politiek bij het vaststellen van een politiek coalitieakkoord of een woonvisie?
"Dat denk ik niet. In stedelijke gebiedsvisies gaat het over heel complexe afwegingen, zoals prioriteit voor wonen of sport of ruimte voor immigranten. Uiteindelijk worden daarin politieke keuzen gemaakt. Corporaties en gemeenten hebben ieder hun eigen doelen. Ons afwegingskader gaat over heel concrete keuzen op het schaalniveau van de wijk. Dat is het hoogst denkbare schaalniveau waarmee het kan functioneren als instrument voor investeringsbeslissingen."

"Wij moeten de aanjaagrol oppakken om kwetsbare Rotterdamse wijken nieuwe kracht te geven."

Werkbelasting
Hoe gaat u in de praktijk met het Afwegingskader om?
"Vanaf 1 januari 2014 zullen we geen investeringsbeslissingen van meer dan een half miljoen euro nemen zonder toepassing van het kader. Op dit moment (juli 2013) werken we met een bèta-versie, waarin we nog verbeteringen aanbrengen. Een paar dagen geleden hebben wij bijvoorbeeld een bouwsteen toegevoegd waaruit blijkt waar het rendement ‘neerdaalt: bij ons, bij de burger of bij de gemeente.

Ik heb bij Twynstra Gudde als voorwaarde gesteld dat we voor het beheer op lange termijn niet afhankelijk mogen zijn van een externe partij. Daarom moeten we het intern goed organiseren."

Identiteit
Hoe ziet u de toekomst van Woonstad Rotterdam?
"De toekomst van Woonstad Rotterdam hangt nauw samen met de woonopgave van de stad. En die is groot. Wij blijven ons focussen op de wijken die extra inzet nodig hebben en dat betekent dat wij de aanjager blijven van wijkvernieuwing. Daar waar marktpartijen het willen doen, zullen we samenwerken en ons beperken tot sociale woningbouw. Maar waar marktpartijen niet willen investeren, moeten wij de aanjaagrol oppakken om kwetsbare Rotterdamse wijken nieuwe kracht te geven. Ik vertrouw erop dat minister Blok dit zal inzien en ons niet onnodig zal beperken in onze inzet voor de middeninkomens en de kwetsbare wijken.  corporatie bestaat niet. Er zijn enkele typeringen te maken van corporaties en de grote stadscorporatie is daar één van. Die moet breder dan alleen sociaal kunnen blijven investeren om de stad in z’n volle breedte aantrekkelijk en leefbaar te houden. Er zijn ook type woningcorporaties die zich prima kunnen beperken tot sociale woningen. Differentiatie in aanpak moet het antwoord zijn."

Markten & Sectoren

Woningcorporaties

Reageer