Investeren in de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed | Twynstra Gudde - Organisatieadviesbureau - organisatieadviesbureau

Investeren in de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed

De verduurzaming van gemeentelijk vastgoed is niet langer een vrijblijvende ambitie. Alle gemeenten zullen namelijk de komende vier jaar fors moeten investeren in verduurzaming, en voor het eigen vastgoed een Routekaart moeten opstellen. Wij geven vier aandachtspunten om duurzame ambities om te zetten in actie.

De gemeentelijke collegeprogramma's hebben nog nooit zo veel ambitie op het gebied van duurzaamheid uitgesproken als in 2018. Burgers en bedrijven zullen hun steentje moeten bijdragen, maar de gemeente zelf heeft ook een opgave.
Omdat de gebouwde omgeving verantwoordelijk is voor 30% van het totale energieverbruik in Nederland, kan deze een grote bijdrage leveren aan het realiseren van de klimaatdoelstellingen. Gemeentelijk vastgoed, zoals sportaccommodaties, buurthuizen, gemeentekantoren en bibliotheken, zijn een belangrijk middel in het realiseren van duurzaamheidsdoelstellingen.

Echter, het investeren in de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed kent een aantal beperkingen. Om tot daadwerkelijk duurzame investeringen te komen, zien wij vier aandachtspunten:
1. Weet aan welke eisen je moet voldoen
2. Vertaal duurzaamheidsdoelen naar de vastgoedstrategie
3. Ken de beperkingen van de eigen vastgoedportefeuille
4. Investeer op basis van TCO of de circulaire gedachte.

1. Weet aan welke eisen je moet voldoen
De regelgeving en doelstellingen op het gebied van energie en circulaire economie volgen elkaar snel op. Over minder dan een jaar moeten alle omgevingsvergunningsaanvragen van nieuwe overheidsgebouwen voldoen aan de BENG-eisen. In 2023 moeten alle kantoorgebouwen minimaal label C hebben. Deze eisen zijn nu al van invloed op investeringsbeslissingen voor nieuwbouw, verbouw- en renovatieplannen van gemeentelijk vastgoed.

Voordat je jezelf als gemeente doelen stelt die niet haalbaar blijken, moet duidelijk zijn aan welke wet- en regelgeving je dient te voldoen. Dit is de ondergrens, de rest is ambitie.

Uit de sectortafel Gebouwde omgeving is deze zomer de ambitie voor gemeenten benoemd om in 2040  een energieneutrale vastgoedportefeuille te bezitten. Op 1 mei 2019 dienen gemeenten hiervoor een Routekaart te hebben opgesteld.

2. Vertaal duurzaamheidsdoelen naar de vastgoedstrategie
De meeste gemeenten hebben inmiddels een vastgoedbeleid, maar wij ervaren dat dit nog vooral gericht is op beheer en onderhoud. Dit betekent dat duurzame ambities vaak niet financieel vertaald zijn in een vastgoedstrategie. Bij de vastgoedafdeling ontbreekt hierdoor de prikkel om met investeringsvoorstellen te komen om het eigen vastgoed te verduurzamen.
Onderzoek heeft aangetoond dat gemeentelijke duurzaamheidsambities daadwerkelijk resulteren in duurzamere gemeenten. En dit is geen open deur: het blijkt dat duurzaamheid alleen van de grond komt als er ook ambities aan ten grondslag liggen. Duurzaamheid ‘ontstaat’ niet zomaar binnen projecten. 
Na de verkiezingen zullen politieke ambities op het vlak van duurzaamheid dus moeten leiden tot concrete prestatie-eisen aan de vastgoedafdeling, zodat die hun plannen kunnen aanpassen en tot uitvoering overgaan.

3. Ken de beperkingen van de eigen vastgoedportefeuille
Niet elk gebouw is een duurzame investering waard. Maar om dat te bepalen moeten de object- en gebruiksinformatie van de gebouwen wel op orde zijn. Daarbij kent de gemeentelijke vastgoedportefeuille een grote diversiteit aan functies, bouwjaren, energieprestatie en bijvoorbeeld renovatiemogelijkheden. Veel gemeenten hebben die informatie nog niet op het niveau om investeringsbeslissingen goed te onderbouwen en afwegingen te maken binnen de portefeuille.
Het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) gaat in de regel alleen uit van instandhouding van een gebouw, waardoor de vastgoedafdeling ook geen financiële ruimte heeft om uit eigen beweging te verduurzamen. Een andere beperking schuilt in de toepassing van kostprijsdekkende huur, omdat ook hierin zelden investeringsruimte, bijvoorbeeld voor duurzaamheid, is opgenomen.

4. Investeer op basis van TCO of de circulaire gedachte
Bij duurzaamheid verdient de investering zich terug, zo is de gedachte, financieel dan wel maatschappelijk. Toch zien wij veel businesscases voor investeringen in maatschappelijk vastgoed sneuvelen, als blijkt dat terugverdientijden te lang worden. Een businesscase kan financieel-technisch nog zo goed zijn onderbouwd op basis van Total Cost of Ownership (TCO), het vraagt ook overtuigingskracht van wethouders om het geld in gebouwen te stoppen.

Toch is er nog een andere, momenteel zeer populaire manier, om investeringen in vastgoed te benaderen, namelijk op basis van circulariteit. Wij zien kansen om de gedachte van de circulaire economie – er blijft na gebruik van een gebouw altijd waarde over – te hanteren in businesscases voor maatschappelijk vastgoed. Dit kan de businesscase positief beïnvloeden en zo een concrete prikkel opleveren om meer duurzame kwaliteit aan een bouwproject toe te voegen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp?
In 2019 organiseren wij een nieuwe Masterclass 'duurzaam investeren in gemeentelijk vastgoed'. 


Onze visie op het verduurzamen van vastgoed
Voor publieke organisaties is duurzaamheid een strategisch thema geworden. Voor gemeenten betekent dit dat gemeenteraad en college van B&W samen de investeringsagenda bepalen. En dat is meer dan het vrijspelen van geld. De kunst is om de urgentie in de gemeentelijke organisatie niet alleen uit te spreken, maar ook te organiseren. Zodat vervolgens doelgericht uitvoering wordt gegeven aan duurzaamheidsmaatregelen, samen met maatschappelijke partners.

Twynstra Gudde staat voor de volgende aanpak:
- Organiseren: vertaal de ambitie naar concrete projecten en bepaal de verduurzamingsstrategie
- Presteren: Ken je vastgoedportefeuille en maak de doelstellingen meetbaar
- Samenwerken: zoek de juiste partners om de verduurzaming te kunnen realiseren.

Als bureau hebben wij deze aanpak succesvol ingevoerd bij organisaties die voor grote opgaven stonden, zoals overheden, onderwijsinstellingen en private partijen.

Reageer