Het zal u niet ontgaan zijn dat er een crisis is op de grond- en vastgoedmarkt. Veel ontwikkelaars hebben al flink afgeschreven op hun portefeuilles. Ook gemeentes merken dat de crisis niet aan hun grondbedrijf voorbij gaat. En sommige gemeentes zijn al begonnen met afboeken. Dat leidt tot de vraag hoe gezond uw grondbedrijf eigenlijk is?
De gezondheid van het grondbedrijf gaat over meer dan alleen het geld waar nu zo de focus op ligt. En het gaat verder dan de altijd opkomende schuldvraag als er verlies geleden wordt. Veel wordt aan de crisis geweten, maar er zijn ook structurele factoren als krimp, vergrijzing, vraaguitval en de organisatie van het grondbedrijf. De gezondheid van uw grondbedrijf bepaalt of er ook ‘een leven na de crisis’ is.
Stop eens de thermometer in uw grondbedrijf en meet zijn gezondheid!
De vitaliteit van uw grondbedrijf bestaat uit meer dan alleen een positief cijfer op de gemeentelijke balans: het is meer dan de optelsom van alle saldi van de grondexploitaties. Zelfs als u reeds verliezen heeft afgeboekt of projecten heeft uitgesteld, kan uw grondbedrijf nog steeds niet gezond zijn. De gezondheid van uw grondbedrijf hangt af van vier componenten: Programma/markt, Risicomanagement, Organisatie en Financiën. Elk van de componenten dient zelf gezond te zijn, maar ook moeten ze samen in balans zijn.
Programmatische/marktgezondheid
Elk project in uw gemeente kent een bewust gekozen programma aangesloten op de markt. Vaak is dat programma van voor de crisis: is dat ook nog geldig ná de crisis? En is er ook voldoende inzicht in het totale programma van alle projecten samen? Is dit totaal ook op de markt afgestemd: Is er een marktconforme fasering en concurreren de projecten niet met elkaar? Daarnaast is er nog de vraag of het totaalprogramma in lijn is met uw gemeentelijk beleid, zowel woonbeleid en structuurvisies als grondbeleid en grondprijzenbeleid. Maar is uw beleid ook in lijn met de ontwikkelingen die na de crisis nog zullen doorlopen, zoals de verschillende demografische ontwikkelingen (bevolkingskrimp, vergrijzing, ontgroening, verdunning)?
Gezond risicomanagement
Doordat de crisis het vet van de botten in uw projecten heeft weggeschraapt en het eigen vermogen van de organisatie ook is afgenomen, is er weinig buffer voor eventuele risico’s. Enkele projecteigen risico’s worden altijd wel impliciet voorzien en vaak afgedekt door een post onvoorzien. Maar zijn ook de grotere risico’s expliciet inzichtelijk gemaakt? Bent u op de hoogte wat deze risico’s zijn? Worden de risico’s gekwantificeerd, is er een risicoanalyse? En dan niet alleen voor de projecten afzonderlijk maar ook voor gehele portefeuille? Want bij een gezond grondbedrijf is het risico van de portefeuille niet gelijk aan de som van de afzonderlijke risico’s van de projecten. En hoe worden de risico’s beheerst of gemanaged? Is er ook zicht op potentiële kansen en worden deze aangegrepen? Worden er bewuste keuzes gemaakt om bepaalde risico’s te mijden of juist te nemen?
Organisatorische gezondheid
De grond- en vastgoedmarkt is momenteel volop in beweging. Naast de crisis en de demografische ontwikkelingen is ook de nieuwe wet op de Ruimtelijke Ordening (grondexploitatiewet) ingevoerd, met flinke veranderingen voor de gebiedsontwikkelingen. Is de organisatie van het grondbedrijf nog up-to-date? Is uw grondbedrijf of -afdeling al ingericht voor een volledig actief, of juist een faciliterend grondbeleid? En weet u wat de consequenties zijn van beide? En is het ingericht op de nieuwe vragen zoals organisch ontwikkelen? Is er met alle ontwikkelingen wel voldoende capaciteit en competentie in uw organisatie? Is er voldoende expertise en kennis in huis van onder meer gebiedsontwikkeling, planeconomie, risicoanalyses, plankosten, bestemmingsplannen, exploitatieplannen, financieel management en administratie, projectmatig werken, contracteringsstrategieën? En hoeveel ondernemerschap is er in uw grondbedrijf?
Financiële gezondheid
De financiële situatie resulteert in dat ene cijfer op de balans. Maar wat betekent dat cijfer en wat zit er allemaal achter dat cijfer? Weet u de exacte financiële stand van zaken van uw Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG)? Hoe tellen de grondexploitaties bij elkaar op? Hoeveel risicobuffer is opgenomen in de projecten: hoe conservatief of optimistisch zijn de parameters en kengetallen? Is er voldoende dekking in de reserves van het grondbedrijf of de algemene reserve voor potentiële risico’s? En hoe verhoudt dit zich tot de totale gemeentelijke begroting?
Twynstra Gudde kan u helpen
Zowel voor het totaal als voor elk van de componenten afzonderlijk biedt Twynstra Gudde de mogelijkheid om de gezondheid in beeld te brengen en de gezondheid te verbeteren. Wij stoppen de spreekwoordelijke thermometer in uw grondbedrijf. Aan de hand van verschillende vragen en analyses kunnen wij aangeven hoe vitaal uw grondbedrijf is. En wij geven u niet alleen aan wat er beter kan, wij helpen u ook het te verbeteren. Twynstra Gudde maakt graag samen met u uw grondbedrijf klaar voor de toekomst!
